나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [3] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96, 주건축물 1동 2층 202호

용도: 다세대주택

토지 면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

건물 면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 233,000,000원

최초 감정가 대비 현재 가치: (정보 없음)

매각 기일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획)

본 필지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권(을4)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 나머지 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 본 건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (202호)

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023년 10월 13일

확정일자: 2023년 10월 13일

배당신고일자: 2026년 4월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 분석

본 건의 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

주변 지역에 대한 구체적인 개발 계획 정보는 확인되지 않았습니다.

4.2. 시장 동향 (제공된 JSON 데이터 기반)

최근(2026년 6월~7월) 주변 유사 다세대주택(약 50.28㎡, 15.2평)의 매매가는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이로 파악됩니다. 본 건은 이보다 더 넓은 면적(59.12㎡, 17.89평)이며, 신축 건물(2022-2023년 준공)임을 고려할 때, 개별 물건의 시장 가치는 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'연무중앙초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

본 건물에는 엘리베이터가 설치되어 있어(1대), 거주 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 약 1,170,800,000원으로 상당히 높은 수준입니다. 이는 채무 부담이 크다는 것을 의미하며, 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 시세 대비 감정가 괴리

제공된 주변 시세 자료와 비교 시, 본 건의 감정가(233,000,000원)가 시장가(추정 75,000,000원 ~ 85,000,000원) 대비 현저히 높아 보입니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 임차인 정보

임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 관련 내용을 확인하고 명도 절차를 준비해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍의 다세대주택으로, 연무중앙초등학교 인근에 위치하며 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 비교적 신축(2022-2023년 준공)이며 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 권리상 낙찰자가 인수할 부분은 없으나, 높은 채권 총액과 함께 시세 대비 현저히 높은 감정가가 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 및 엘리베이터 설치: 비교적 최신 건축물로 주거 편의성이 높습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리 등 주거 환경이 우수합니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리: 시장 시세 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재적 기회가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 시장 시세(약 75,000,000원 ~ 85,000,000원)와 감정가(233,000,000원) 간의 상당한 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근을 추천합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 약 85,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시세 반영 및 잠재적 시세 차익 확보를 목표로 한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.