나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [24] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (24)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 8층807호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 산업단지, 경부선 및 수서평택고속철도 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 위치하여 교통 환경이 우수합니다. 남측 약 1.6km 거리에 KTX 평택지제역이 위치하고 있어 수도권 접근성이 뛰어납니다. 또한, 1번 국도, 평택제천고속도로 등 주요 도로망과의 연계가 용이합니다.

1.2. 3. 지역지구 및 토지이용계획

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

* 도로상태: 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내)

* 철도보호지구

* 비행안전제2구역(전술) - 군사 작전 기지의 비행 안전을 위해 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있으며, 규제 완화 추세도 일부 있으나 개발 시 유의가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시, 25.8.26.~26.8.25.)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 서지환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 대항력: 없음

1.3. 2. 권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 기타 특이사항: 중복사건으로 경매 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 배후수요

본 물건이 속한 평택고덕아이파크는 삼성전자 평택캠퍼스, 평택송탄일반산업단지 등 대규모 산업단지 및 고덕국제신도시와 인접해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

1.4. 2. 상업시설 및 편의시설

단지 내에 CGV 영화관, 대형마트, 패션아울렛 등 다양한 상업시설이 입점 예정이거나 운영 중이며, 피트니스센터, 골프연습장, 사우나 등 호텔급 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육환경

주변에 초등학교 등 교육시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 의료 및 복지시설

대규모 주거 및 상업 단지 인근에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 비행안전구역

비행안전제2구역에 해당하여 건축물 높이 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있습니다. 향후 재개발이나 건축 시 제한사항으로 작용할 수 있으나, 규제 완화 움직임도 존재합니다.

1.6. 3. 기타 제한사항

철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 관련 법규 준수 의무가 있습니다.

1.6. 4. 공부와의 차이

구분건물(오피스텔)의 경우 공부상 지목과의 차이는 없는 것으로 표기되어 있습니다. 다만, 토지감정요항표 상의 일부 토지(임야, 답, 전 등)에 대한 내용은 본건 오피스텔 소재지와 상이한 지역(진위면 은산리)을 언급하고 있어, 일괄매각되는 토지 중 별도 필지에 대한 내용으로 추정되며, 정확한 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 우수한 교통망과 대규모 산업단지 및 편의시설 인접성으로 인해 높은 투자 및 실거주 가치를 지니고 있습니다. 특히 삼성전자 평택캠퍼스 등 주요 일자리가 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 비행안전구역 등 일부 규제가 존재하나, 미래 가치 상승 잠재력 또한 보유하고 있습니다. 중복사건이라는 특이사항은 경매 절차 진행 시 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 및 기업체 인접으로 인한 풍부한 배후 수요.

* KTX 평택지제역 및 주요 도로망 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 단지 내 및 주변의 풍부한 상업, 편의, 문화시설.

* 평택 고덕국제신도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 현재 임차인의 대항력 없어 명도 부담이 적음.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래된 동일 면적(21.16㎡) 오피스텔의 실거래가는 2024년 2월 140,000,000원 (14층), 2025년 9월 180,000,000원 (10층)입니다. 감정가는 177,000,000원입니다.

현재 시장 상황 및 투자 심리를 고려하여, 2024년 2월 실거래가 140,000,000원과 2025년 9월 예상 거래가 180,000,000원 사이, 그리고 감정가 177,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 권리분석 및 중복사건 리스크를 고려하여 165,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (본 예상가는 시세 변동, 경매 분위기, 기타 숨은 권리 등 예측하기 어려운 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.