나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [12] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 20층2015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (12)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 20층 2015호

건물명: 평택고덕아이파크

건축년도: 2021년

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

건물 규모: 총 27층 중 20층

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 지하주차장 설비

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치하며, 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번 국도, 평택제천고속도로가 인접해 있습니다.

* 도로 접근성: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 대중교통: 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치해 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매로 진행됩니다.

* 채권자: 한OOOOOOOOO입니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차 보증금은 합계 0원입니다. 따라서 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으나, 그 상세 내용은 불분명합니다. 이는 부동산 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 산업단지, 업무시설, 판매시설, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 잠재적 수요: 인근의 고덕국제화계획지구 일반산업단지 종사자 및 지역 내 직장인들을 대상으로 하는 오피스텔 임대 수요가 기대됩니다.

* 주요 시설: 1번 국도 및 평택제천고속도로 인접으로 물류 및 교통의 요지로서의 입지를 가집니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1번 국도 이용이 편리하며, 평택지제역(KTX, SRT) 접근이 가능하여 광역 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 산업단지 내 편의시설 이용이 가능하나, 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 산업단지, 철도선로, 고속도로가 있어 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 직접적인 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 입지 특성상 관련 요소를 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 경매 절차가 중복으로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 권리관계 및 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 명확한 확인이 필수적입니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 상세 내용이 불분명하여, 해당 권리가 물건의 이용에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지감정평가서 오류: 제공된 토지감정요항표 상의 위치 정보('경기도 평택시 진위면 은산리')가 본건 소재지('경기도 평택시 장당동 154')와 상이하여, 해당 내용의 신뢰도를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 거주 상태 등 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 좋습니다.

* 높은 층수: 20층에 위치하여 우수한 조망권과 개방감을 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 1번 국도와 평택지제역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 산업단지 배후 수요: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 있어 안정적인 임대 수요 확보가 예상됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 20층의 좋은 층수를 가지고 있습니다. 인근 산업단지 및 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대되는 물건입니다. 다만, 중복사건 및 상세 내용이 불분명한 지상권의 존재는 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 토지감정요항표의 내용 오류는 실제 물건의 가치 판단에 혼란을 줄 수 있으므로, 구분건물감정평가요항표를 중심으로 분석해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

최근 거래 사례 (21.16㎡): 2024년 2월 14층 140,000,000원

향후 거래 예상 (21.16㎡): 2025년 9월 10층 180,000,000원 (주의: 해당 거래는 미래 시점 정보이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.)

상기 정보를 종합하고, 20층이라는 층수 이점과 제시된 리스크(중복사건, 지상권)를 고려했을 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

21. 16㎡ (약 6.40평) 기준, 감정가는 약 7,608,695원/㎡이며, 최근 거래 사례(14층, 140,000,000원) 대비 약 17.8% 상승 여력을 감정가에서 반영한 것으로 보입니다. 향후 거래 예상(10층, 180,000,000원)은 20층의 가치가 더 높을 수 있음을 시사하나, 미래 시점의 정보이므로 주의가 필요합니다. 중복사건 및 지상권 등 리스크 해소 여부에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.