나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.사건 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (4)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층 1602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원 (1억 6천 1백만원)

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

1.1. 2.건물 정보

* 건축 연도: 2021년

* 층수/건물 총 층수: 본건 16층 / 건물 총 27층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

* 주차 대수: 총 1,778대 (단지 내)

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 내에 위치합니다.

* 주변은 "고덕국제화계획지구 일반산업단지"와 인접하여 있으며, 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등과 혼재된 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 위치하고 남측으로 약 1.6km 거리에 평택지제역(KTX/SRT)이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (근저당권, 평택축산업협동조합, 2023년 4월 24일 접수)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍지현 (홍 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,600원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 11일

* 확정일자: 2024년 4월 4일

* 배당신고일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 있음. (전입일자 2022-04-11이 말소기준권리 2023-04-24보다 빠름)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 500만원 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 인수될 수 있습니다. 다만, 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되거나 해당 금액은 인수되지 않는 것으로 보입니다. (하지만 실제 조사 시 최종 확인 필요)

* 기타 권리사항: 평택세무서장, 평택시의 압류 기록 등이 존재했으나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 약 49억 2천만원 (근저당 1.2억원 + 48억원, 경매채권 30.6억원 등)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 평택고덕아이파크는 고덕국제화계획지구 내에 자리하고 있습니다.

* 동측 인근에 일반산업단지가 위치하여 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

* 1번 국도 및 고속도로 접근성이 좋아 광역적인 교통 및 물류 이동에 유리합니다.

* 평택지제역(KTX/SRT)이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 평택고덕아이파크 단지 내 상가 및 인근 지역의 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통편의: 1번 국도 이용 및 평택지제역(KTX/SRT)을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 단지 내 총 1,778대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 산업단지, 열차 선로 등이 있으나, 통상적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 철도보호지구로 지정되어 있어 열차 운행으로 인한 소음 등은 발생할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 감정평가서 내용 불일치: 제공된 토지 감정평가서 요약본에서 본건 소재지(장당동 154번지)와 다른 지역(진위면 은산리) 및 다른 상태(나지, 임야, 답, 전 등)를 언급하고 있습니다. 이는 감정평가 자체의 오류이거나, 토지 부분에 대한 잘못된 정보일 가능성이 높습니다. 실제 매각 대상 토지가 어떤 상태인지, 그리고 이 부분이 건물과 어떤 연관성을 가지는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 500만원 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 참고용이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: '중복사건' 및 '공동담보' 표기는 본 사건 외에 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나, 복수의 채권자가 동일 담보물을 공유하고 있음을 의미합니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 상 제한사항: 본건 관련 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(일부), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 규제를 받습니다. 건물은 준주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 등의 규제를 받습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 사전에 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 2021년 준공된 비교적 신축급인 평택고덕아이파크 오피스텔로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 고덕국제화계획지구 내 산업단지와 인접해 있어 풍부한 배후 임대 수요를 기대할 수 있으며, 1번 국도 및 평택지제역 이용이 편리하여 교통 여건도 우수한 편입니다.

* 다만, 토지 감정평가서 내용의 명백한 오류 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건 및 공동 담보 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 감안한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 상품성이 우수합니다.

* 산업단지 배후 수요: 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교통 요지: 1번 국도, 평택제천고속도로, 평택지제역(KTX/SRT) 접근성이 뛰어나 광역 이동 및 출퇴근이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(21.16㎡)의 거래가는 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원으로 확인됩니다.

* 이는 감정가 16,100만원 대비 낮은 거래가와 높은 거래가가 혼재되어 있어, 시세 변동성이 있음을 시사합니다.

* 가장 최근 거래가인 18,000만원은 감정가를 상회하는 수준입니다.

* 권리 분석 및 리스크 고려:

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다 (최종 확인 필요).

* 토지 감정평가서의 오류 가능성 등 확인되지 않은 리스크를 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 최적 입찰가 제안:

* 최근 최고 실거래가 18,000만원과 감정가 16,100만원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 16,500만원에서 17,500만원 사이로 예상됩니다.

* 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 16,800만원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (감정가 대비 약 104.3% 수준)

* 단, 실제 현장 조사 결과 및 시장 상황에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.