나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [19] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (19)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 102동 4층 413호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000 원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평, 전용면적)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평, 전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 단지 내 102동 4층 413호입니다. 주위는 고덕국제화계획지구 일반산업단지와 인접해 있으며, 경부선 및 수서평택고속철도 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

본건이 위치한 평택고덕아이파크 단지는 1번 국도변에 자리하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로상태:

단지 북측 및 남측으로는 폭 약 15미터, 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기사항:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOOOO입니다. 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 세부 사항은 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 개발 계획:

본건은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 관련 산업 종사자들의 배후 주거 수요가 기대됩니다. 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

시세 분석:

최근 21.16㎡ 면적의 평택고덕아이파크 실거래가는 다음과 같습니다.

2024년 2월 14일, 14층 매물이 140,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 6,616,257원).

2025년 9월 3일, 10층 매물이 180,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 8,506,616원).

현재 감정가는 177,000,000원으로, 최근 최고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

건축 정보:

본건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다. 총 27층 건물 중 4층에 해당하며, 전용면적 21.16㎡ (약 6.40평)입니다. 동별 공급면적은 약 63.55㎡ (약 19.22평)으로 추정됩니다.

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 준공연도: 2021년

* 총 층수: 27층

* 해당 층: 4층

* 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 공급면적 (추정): 약 63.55㎡ (약 19.22평)

편의시설 및 기반시설:

주변 산업단지, 대로변 위치, 평택지제역 접근성 등을 고려할 때 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건:

동일 물건에 대한 중복 사건 번호가 언급되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다. 경매 담당 부서에 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한상태:

* 비행안전제2구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 대수선 등 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요합니다. (해당 사항이 없는 일반적인 내국인 매수자는 영향 없음)

* 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등의 지정은 일반적인 도시 관리 계획의 일환으로 보입니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 평택고덕아이파크 오피스텔은 고덕국제화계획지구 및 일반산업단지와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호하며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때 시세 반영이 잘 되어 있는 편입니다. 다만, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성, 중복 사건 존재, 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요 풍부: 인근 산업단지 종사자를 위한 안정적인 임대 수요 기대.

* 우수한 교통 요건: 1번 국도 인접 및 평택지제역 접근성으로 출퇴근 편리.

* 완성된 주거 단지: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 지속적인 지역 개발: 고덕국제화지구 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 동향, 그리고 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 177,000,000원 수준에서 경쟁이 있을 것으로 보입니다. 최근 10층 매물이 180,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 4층이라는 층수 이점을 고려하더라도 보수적으로 접근할 경우 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 권리 관계 및 임차인 명도 가능성 등 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 185,000,000 원 (본 가격은 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.