나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층1704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 감정가: 161,000,000원

2.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층 1704호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

* 토지면적: 6.56㎡ (약 2.0평)

* 건축년도: 2021년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 단지 내 101동 17층 1704호에 위치함.

* 주위는 산업단지, 주거시설, 도로 등이 혼재하는 지역임.

* 인근에 "고덕국제화계획지구 일반산업단지"가 위치함.

2.2. 교통 상황

* 1번 국도변에 소재하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 위치하여 교통이 편리함.

* 경부선 및 수서평택고속철도 선로와 인접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 한국캐피탈주식회사가 2023년 5월 31일 접수한 근저당권(4,800,000,000원)임.

* 매각으로 인해 대부분의 등기상 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 언급되었으나, 구체적인 내용 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김호진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 11일

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임이 0원으로 미상이지만 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 본건과 동일한 면적(21.16㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같음:

* 2024년 2월 14일, 14층, 140,000,000원

* 2025년 9월 3일, 10층, 180,000,000원

* 감정가는 161,000,000원임.

* 인근 단지(평택고덕2차아이파크)의 유사 면적(21.16㎡) 기준 시세는 약 1.3억 원에서 1.7억 원 수준으로 조사됨.

4.2. 시세 추세

* 최근 실거래 사례를 보면, 2024년 초 1.4억 원대에서 2025년 하반기 1.8억 원으로 상승하는 추세를 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 상업시설 이용이 용이함.

* 평택지제역 인근 상권 접근성이 양호함.

5.2. 교통 상황

* 1번 국도변에 위치하며, 차량 진출입이 용이함.

* 약 1.6km 거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인(김호진): 보증금이 0원으로 조사되었으나, 실제 계약 관계 및 추가적인 권리 관계 확인이 필수적임. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 관련 서류 검토가 중요함.

6.2. 물건상 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건이 속한 장당동 154번지 일대는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음. (참고: 제공된 '토지감정요항표'의 진위면 은산리 지역 토지이용계획과는 상이함)

6.3. 혐오시설

* 지도 검색 결과, 평택고덕아이파크 인근에서 두드러지는 혐오시설은 발견되지 않음. 다만, 경부선 및 수서평택고속철도 선로와 인접해 있어 열차 운행으로 인한 소음이나 진동 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 장당동의 신축 오피스텔인 평택고덕아이파크 내 유닛으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음.

* 최근 실거래가 상승세를 보이고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 0원의 보증금/차임이라는 특이사항은 철저한 조사가 요구됨.

* 다수의 근저당권 및 압류가 말소될 예정이므로 권리 관계는 명확해 보이나, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 및 산업단지 배후 수요 증가.

* 신축 오피스텔로 관리 상태 및 시설 이용 편리.

* 소형 면적으로 투자 부담 적음.

* 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

* 본건 전용면적(21.16㎡)의 최근 매매 사례: 140,000,000원 (2024.02), 180,000,000원 (2025.09).

* 감정가: 161,000,000원.

* 인근 단지 시세: 약 1.3억 원 ~ 1.7억 원 수준.

9.2. 인수 보증금

* 임차인 김호진의 인수 보증금: 0원.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래 최고가(180,000,000원)와 감정가(161,000,000원)를 고려하고, 대항력 있는 임차인의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* (주의: 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.