나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [15] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (15)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층 409호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 / 철골철근콘크리트구조 (27층 건물 내 4층)

* 용도: 오피스텔

* 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평) (본건 건물이 속한 전체 부지 면적 중 지분)

* 감정가: 177,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 준공일: 2021년 11월 22일

* 특이사항: 중복사건

1.1. 감정평가 요약

* 토지 현황 (주요 내용):

* 위치: 경기도 평택시 진위면 은산리 "진위초등학교" 북측 인근 (※ 실제 소재지와 다소 차이가 있는 것으로 보이며, 본건은 장당동 평택고덕아이파크 내 위치함)

* 이용상태: 대체로 부정형의 평지, 나지 상태 (건축 행위 중단된 상태)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 한정)

* 건물 현황 (주요 내용):

* 위치: 경기도 평택시 장당동 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호 외 24개호 (※ 본건은 102동 4층 409호이며, 건물 전체 구조에 대한 설명으로 판단됨)

* 이용상태: 업무시설 (오피스텔)

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 지하주차장 설비

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류/3류, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 4층 409호에 위치합니다.

* 주변 환경: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 산업단지, 철도선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 1번 국도변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역(KTX, SRT)이 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 지역 지구: 본건이 속한 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 채권자: 한OOOOOOOOO 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건의 경우, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 인수되는 권리: 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강석준

* 전입일자: 2022년 4월 7일

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 2월 4일

* 대항력: 없음

* 권리분석 종합: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 고덕국제화계획지구 일반산업단지와 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통 연계성: 1번 국도변에 위치하여 접근성이 우수하며, 평택지제역(KTX/SRT)을 통한 이동이 편리하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 건물 규모: 평택고덕아이파크는 총 3개 동, 27층 규모의 오피스텔 및 상가 복합 건물로, 약 1,325세대의 입주민을 배후 수요로 확보하고 있습니다. (102동 자체는 600세대)

* 오피스텔 및 상가 혼재: 주변 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 오피스텔 및 상가 시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(21.16㎡) 기준, 최근 실거래가는 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원으로 시세 상승세를 보이고 있습니다. (2025년 9월 거래는 미래 시점 거래임)

* 면적이 다른 거래(35.19㎡, 2024년 2월 27,000만원)는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

* 현재 시점에서의 정확한 월세 시세 파악은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 소재지인 장당동 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. (감정평가서 토지감정요항표의 '진위초등학교' 언급은 본건 물건과 직접적인 관련성이 낮음)

* 편의시설: 1번 국도변 및 고덕국제화계획지구 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 편의: 평택지제역(KTX, SRT)을 통해 전국 주요 도시 및 서울 강남권까지 빠르게 이동할 수 있어 직장인 및 유동 인구의 교통 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: '중복사건' 및 '특수물건정보: 중복사건'이라는 표기가 있어, 경매 절차의 복잡성이나 관련 법적 쟁점에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한:

* 비행안전제2구역(전술): 군사 작전 구역에 해당하여 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 주변 축사와의 거리에 따라 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하여 허가가 필요하며, 이는 특정 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 토지 공부와의 차이: 감정평가상 토지 부분에 지목과 현황이 다른 점(임야, 답, 전 상태에서 건축 중단)이 언급되었으나, 본건은 건물(오피스텔)에 대한 경매이므로 건물 자체의 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 102동 4층 409호, 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)의 소형 오피스텔입니다. 고덕국제화계획지구 및 산업단지와 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 1번 국도와 평택지제역(KTX/SRT) 등 편리한 교통망을 갖추고 있어 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. '중복사건'이라는 특이사항과 일부 토지 이용 계획상의 제한 사항(비행안전구역 등)은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 시세는 상승 추세를 보이고 있으며, 소형 평형으로 투자 및 실거주 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 시세 및 임대 수익률 파악을 위한 심층적인 시장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 고덕국제화계획지구, 산업단지 인접, KTX/SRT 평택지제역 이용 용이.

* 안정적인 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 실거주 및 투자 용이: 1-2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 실수요자 및 투자 목적 모두 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시 고덕지구의 지속적인 개발과 대규모 산업단지 조성에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 실거래가 (21.16㎡):

* 2024년 2월: 140,000,000원

* 2025년 9월: 180,000,000원 (미래 시점 거래)

* 시세 분석: 최근 실거래가 1.8억원을 기준으로, 감정가(1.77억) 대비 적정 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 2025년 9월의 1.8억원 거래를 고려하여 1.6억원까지는 고려 가능하나, '중복사건' 등 특이사항에 대한 최종 확인 및 현장 조사를 통한 물건 상태 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 이 가격은 인수 보증금이 없는 경우를 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.