나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (9)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 17층 1705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 건물 면적 (전용 면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 분양 면적: 제공된 정보에서는 전용면적(21.16㎡)만 명확하며, 분양 면적은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 101동 17층 1705호입니다.

* 건물은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있으며, 경부선 및 수서평택고속선의 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 1번 국도변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주요 시설 및 환경

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 건물 복합 용도로는 업무시설, 판매시설, 문화집회시설 등이 포함될 수 있습니다.

* 주변 지역은 산업단지, 주요 교통망 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 혐오시설 관련: 주변에 경부선 및 수서평택고속선의 열차 선로가 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 5번, 근저당권, 평택축산업협동조합, 2023년 04월 24일 접수, 채권금액 120,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 및 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 항목이 비어 있음)

3.4. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 방

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이므로 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 법적 절차 진행 시 해당 임차인과의 명도 협의가 필요합니다.

3.5. 기타 권리 사항

* 중복사건: 본 물건은 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다.

* 공동담보: 공동 담보로 설정된 물건이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 약 4,920,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 고덕국제화계획지구와 인접한 지역에 위치하며, 산업단지 및 주요 교통망과의 연계성이 좋습니다.

* 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 복합 용도(업무시설, 판매시설, 문화집회시설)로 활용 가능한 건물입니다.

4.2. 잠재적 수요

* 산업단지 종사자, 인근 지역 직장인 등을 대상으로 하는 오피스텔 또는 소규모 사무실 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 건물 자체 내에 판매시설, 근린생활시설 등 편의시설이 포함될 가능성이 있습니다.

* 1번 국도 인근에 위치하여 생활 편의 시설 접근이 용이할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 주변에 산업단지가 위치하며, 교통 인프라가 발달한 지역입니다.

5.3. 교육시설

* 인근 지역에 초등학교(진위초등학교)가 언급되나, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

* 방 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 0원임에도 불구하고 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

* 중복 사건 및 높은 채권 총액으로 인해 경매 절차 진행 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 해당 토지에는 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 토지 자체에 대한 제한으로, 건물 이용에 직접적인 제약을 줄지는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이 (토지)

* 토지 공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축 행위 중단 상태로 조성 중단된 부분이 있어, 토지 관련 이슈가 있을 수 있습니다. (단, 이는 건물 자체의 문제라기보다는 토지 관련 사항임)

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축(2021년 준공)된 오피스텔로, 소형 면적(21.16㎡)을 갖추고 있습니다.

* 평택시 고덕국제화계획지구 인근의 산업단지 및 주요 교통망에 인접하여 투자 및 실거주 잠재력이 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 중복 사건 및 공동 담보로 인한 복잡한 권리 관계는 주의 깊은 접근이 필요합니다.

* 토지 관련 제한 사항도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 현대적 시설

* 2021년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있으며, 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

8.2. 역세권 접근성 및 개발 가능성

* 평택지제역(1.6km) 및 주요 도로망과의 연계성이 좋아 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적 상품성

* 21.16㎡의 소형 면적은 1인 가구, 소규모 사업체 등 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

8.4. 감정가 대비 시세 분석

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석 시, 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 거래 사례 (전용 21.16㎡ 기준):

* 2024년 02월 14일: 14,000만원

* 2025년 09월 03일: 18,000만원 (예상/특정)

* 본 건 감정가: 161,000,000원 (16,100만원)

9.2. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 범위(14,000만원 ~ 18,000만원) 및 감정가(16,100만원)를 고려할 때, 해당 물건의 시세는 14,000만원 ~ 18,000만원 사이로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 중복 사건 등의 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.