나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [11] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 18층1805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (11)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 18층1805호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 건물 준공년도: 2021년

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 단지 내 오피스텔입니다.

* 주변 환경:

* 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 사료 공장이 위치하고 있어 악취가 발생할 수 있다는 후기가 있습니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스, 평택일반산업단지 등 다수의 산업단지가 인접해 있습니다.

* 건물 자체는 업무시설(오피스텔, 사무소) 및 판매시설, 문화시설 등으로 복합 용도로 사용됩니다.

* 교통:

* 1번 국도변에 소재하며 차량 진출입이 용이합니다.

* 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치해 있어 KTX 이용 시 수서까지 약 20분대에 도달 가능합니다.

* 주변 도로망은 중로(폭 15m~20m, 12m~15m)에 접해 있어 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 제공된 정보상 명확히 확인되지 않으나, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 권리가 있을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 상세 내용은 비어 있어 추가 확인이 필요합니다. 제공된 정보 내에서는 특별히 인수해야 할 권리는 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정호균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인의 보증금에 대한 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 대항력이 있는 임차인이 보증금 없이 거주하고 있다는 점은 특이사항으로, 명도 과정에서 주의와 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 배후 수요: 대규모 산업단지(삼성전자 평택캠퍼스, 평택일반산업단지 등) 및 관련 종사자들을 풍부한 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 생활 인프라: 단지 내 상업시설 및 인근의 근린생활시설, 쇼핑몰(코스트코, CGV 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 경쟁 환경: 유사한 오피스텔 및 상업시설이 다수 분포하고 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 철근콘크리트구조의 신축 건물로 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 지하주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 1번 국도, 평택지제역 이용이 편리하여 서울 강남 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 편의시설: 코스트코, CGV, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 및 영화관 등이 차량으로 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 있음을 나타내어, 사건 진행의 복잡성이나 이해 관계자 간의 분쟁 가능성을 시사합니다.

* 주변 환경: 인근 사료 공장으로 인한 악취 발생 가능성이 언급된 바 있습니다. 또한, 다수의 산업단지와 철도선로, 고속도로가 인접해 있어 소음이나 교통 혼잡 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지 관련 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시의 주요 산업 및 교통 요지에 위치한 신축급 오피스텔로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다. 최근 실거래 사례와 비교 시 시세는 유사하게 형성되어 있는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하는 특이한 권리 관계와 중복 사건으로 인해 명도 및 권리 분석에 세심한 주의가 요구됩니다. 인근 사료 공장으로 인한 악취 발생 가능성 등 주변 환경적 요인도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하고 관리 용이성이 높습니다.

* 직주근접 입지: 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지와 인접하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 우수한 교통 여건: 1번 국도 및 평택지제역 접근성이 뛰어나며, 서울 강남 등 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설 인접: 대형 쇼핑몰, 영화관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔의 감정가는 161,000,000원입니다. 유사 면적(21.16㎡)의 최근 매매 사례로는 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원 거래 기록이 있습니다. 특히 2025년 9월 거래가는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

임차인 정호균 씨는 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원이므로, 금전적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간, 그리고 중복 사건의 진행 상황 등을 신중하게 고려해야 합니다.

최근 거래 시세를 반영하고, 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 180,000,000원 (2025.09)

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.