나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [21] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154번지 평택고덕아이파크 102동 26층 2622호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경40552 (21)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 225,000,000원입니다.

토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)이며, 건물 면적은 29.26㎡ (약 8.85평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOOOO입니다.

건물은 2021년 11월 22일 사용 승인된 신축 오피스텔로, 총 27층 중 26층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동에 소재하며, 주위는 고덕국제화계획지구 일반산업단지, 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

산업단지 동측 인근에 위치하여 관련 업종 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다.

교통은 1번 국도변에 접해 차량으로의 진출입이 용이하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역(KTX, SRT)이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

인접 도로상태는 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 19일 접수된 전세권설정(을2, 삼성전자주식회사, 230,000,000원)으로 파악됩니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을2: 전세권설정 (삼성전자주식회사)

* 을4: 근저당권 (한국캐피탈주식회사)

* 갑3: 가압류 (중소기업은행)

* 갑4: 압류 (평택세무서장)

* 갑5: 압류 (기흥세무서장)

* 갑6: 임의경매 (한국캐피탈)

* 갑7: 압류 (평택시)

* 갑8: 가압류 (서울보증보험)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 삼성전자주식회사가 보증금 230,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 확정일자는 2022년 11월 25일이며, 배당신고일자는 2025년 4월 02일입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건은 평택시 장당동의 신축 오피스텔 단지 내에 위치하며, 주변에는 산업단지, 주거시설, 상업시설 등이 혼재하고 있습니다.

고덕국제화계획지구 일반산업단지 등 배후 수요가 존재하며, 1번 국도변에 위치하여 상업 활동 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 1번 국도를 통한 이동이 용이합니다.

평택지제역까지 차량으로 약 5~10분 거리에 있어 KTX, SRT 이용이 편리합니다.

가까운 교육시설로는 "진위초등학교"가 언급되었으나, 이는 토지 감정평가서상의 내용이며 본건과의 직접적인 연관성은 별도 확인이 필요합니다. 장당동 내에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 일부 필지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로2류/3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

건축물의 토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류/3류 접합, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 감정평가 요약에서 언급된 '공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축 행위를 위해 조성 중 중단된 상태'라는 내용은 본건 건물의 위치와는 다소 상이한 토지에 대한 설명일 수 있어 혼동에 주의가 필요합니다. 본건 건물 자체는 정상적으로 사용 승인되었습니다.

중복 사건, 공동 담보 등으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 평택시 내 산업단지 인근에 위치하여 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮다는 점이 장점입니다.

다만, 토지 이용계획상 일부 제약 사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 직주근접 배후 수요: 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 1번 국도 인접 및 평택지제역(KTX, SRT) 차량 접근성이 좋습니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 29.26㎡ (약 8.85평) 면적의 오피스텔로, 26층에 위치합니다.

최근 매매 사례 중 35.19㎡(약 10.6평)의 20층 매물이 27,000만원에 거래되었으며, 이는 약 767만원/㎡의 가격으로 분석됩니다.

다른 사례로 21.16㎡(약 6.4평) 매물이 10층에 18,000만원(약 850만원/㎡), 14층에 14,000만원(약 661만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 26층이라는 높은 층수와 면적을 고려할 때, 감정가 225,000,000원 이상을 고려한 입찰이 가능합니다.

최고층 프리미엄과 최근 거래가격을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가를 240,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.