나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 18층1803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경40552 (10)

경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 18층1803호

오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

건축년도: 2021년

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 101동 18층 1803호입니다.

* 주변 환경: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있으며, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 1번 국도변에 소재하여 차량 진출입이 용이하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 개요는 공란으로 비고란에 명시되어 있습니다.)

* 주요 채권 총액: 근저당, 압류, 임의경매 등 등기부상 채권 총액은 약 4,920,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배병권

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,600원

* 전입일자: 2022-05-02

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리 분석 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주요 배후수요: 인근 산업단지 근로자 및 개발 예정 지역의 주거 수요를 예상할 수 있습니다.

* 인근 시설: 고덕국제화계획지구, 산업단지, 상업 시설 등이 개발 중이거나 인접해 있습니다.

* 임대 시세: 제공된 최근 실거래가 자료를 바탕으로 추정 시, 동일 면적(21.16㎡)의 경우 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 3일 180,000,000원에 거래되었습니다. (정확한 임대 시세 정보는 별도 확인 필요)

5. 생활정보

* 주변 교통: 1번 국도 및 평택지제역(약 1.6km 거리)을 통해 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 국도변에 위치하여 차량 이용이 편리하며, 인근 상업 지구 및 산업 단지 관련 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 산업단지, 고속도로, 철도 노선이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 경매 절차 진행 및 마감에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 배병권 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무는 중요한 요소입니다.)

* 공동 담보: 본 건 채무는 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 있어, 연대 채무 관련 변동 사항이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인접하여 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 산업단지 및 철도 노선이 인접해 있어 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 2021년 준공의 신축 오피스텔로, 고덕국제화계획지구 인근의 개발 잠재력을 갖춘 지역에 소재하고 있습니다. 1번 국도변의 교통 편리성과 최신 건축 연도가 장점입니다. 다만, 중복 사건, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동 담보 설정 등 권리 관계 및 절차상 복잡성과 리스크 요인이 상존하므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물이어서 관리 용이성이 높습니다.

* 개발 호재: 고덕국제화계획지구 및 인근 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 교통 접근성: 1번 국도 및 평택지제역을 통한 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원

* 고려 사항: 최근 실거래가(140,000,000원 ~ 180,000,000원)와 감정가(161,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 시장 가격 범위 내에 있습니다. 그러나 중복 사건, 대항력 있는 임차인 등의 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

* 권장 입찰가: 145,000,000원 (최근 실거래가 중간 수준에서 리스크를 감안하여 보수적으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.