나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [20] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층2223호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 장당동에 소재한 평택고덕아이파크 102동 22층 2223호 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (20)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층 2223호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 9.01㎡ (약 2.73평)

* 토지지분: 9.01㎡ (약 2.73평)

* 건물면적 (전용면적): 29.11㎡ (약 8.81평)

* 건물지분: 29.11㎡ (약 8.81평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 산업단지, 열차 선로(경부선 및 수서평택고속선), 국도(1번국도), 고속도로(평택제천고속도로) 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 위치하고 있습니다. 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지구는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15~20m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 삼성전자주식회사

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 2022-11-25

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 삼성전자주식회사는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 을2 (전세권설정, 삼성전자주식회사, 2022-09-19)

* 매각으로 인해 위 권리 이후의 모든 권리(을4 근저당, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류, 갑8 가압류)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 32,208,843,437원 (이는 말소될 권리의 총합으로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 평택고덕아이파크는 2021년에 건축된 신축 오피스텔입니다. 주변에 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 있어 직주근접 배후수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 1번 국도와 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 경부선 및 수서평택고속선이 인근을 지나고 있어 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 고덕국제화계획지구 일반산업단지, 평택제천고속도로, 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로 등이 위치하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전제2구역(전술)에 해당될 수 있어 항공기 소음이나 군사 활동과 관련된 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 27층 건물 중 22층에 위치합니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수 및 난방설비, 승강기, 화재경보설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 1.6km 거리에 평택지제역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 단지 주변의 정확한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 교통: 1번 국도변에 위치하며, 주요 도로망과의 연계성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 임차인이 대항력이 없지만, 전세금 반환 문제로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지 관련 정보 상이: 감정평가서요약의 토지감정요항표는 본건 소재지와 다른 지역(진위면 은산리)의 토지를 설명하고 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 본건은 장당동의 오피스텔 건물 자체에 대한 경매입니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 비행안전제2구역(전술)에 해당될 수 있어, 소음이나 기타 군사 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 이해관계가 존재할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축된 오피스텔로, 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 기대되는 장점이 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 항공기 소음 가능성 등 입지적 특성과 함께 신축 건물이지만 실제 내부 상태는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 우수한 교통 및 산업단지 인접성: 1번 국도 인접 및 산업단지 배후 수요로 인한 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래가 만원 단위를 기준으로 다음과 같이 이루어졌습니다.

* 21.16㎡: 14,000만원 ~ 18,000만원

* 35.19㎡: 27,000만원

본건의 전용면적은 29.11㎡이며, 감정가는 224,000,000원입니다.

이 면적에 대한 직접적인 거래 사례는 없으나, 면적당 가격을 환산하여 시세를 추정할 수 있습니다.

* 21.16㎡ (14,000만원 기준) 시세: 약 661만원/㎡ -> 29.11㎡ 기준 약 19,260만원

* 21.16㎡ (18,000만원 기준) 시세: 약 850만원/㎡ -> 29.11㎡ 기준 약 24,750만원

* 35.19㎡ (27,000만원 기준) 시세: 약 767만원/㎡ -> 29.11㎡ 기준 약 22,330만원

감정가 22,400만원은 최근 거래된 35.19㎡ 면적의 시세 환산가와 유사하며, 21.16㎡의 상단 거래가보다는 낮은 수준입니다. 22층이라는 고층이라는 점을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력 부재로 인한 명도 부담이 적은 점을 감안하여, 시장 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 90% ~ 95% 수준 (약 20,160만원 ~ 21,280만원)

* 적정 경쟁 시: 감정가 수준 (약 22,400만원)

현 시세 및 권리관계, 물건의 장점을 고려할 때, 205,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰 참여를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.