나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [14] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (14)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 7천 7백만원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 102동 4층 408호 오피스텔입니다.

주위는 일반산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역으로, 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

(참고: 제공된 토지 감정평가서 요약에는 본건과 다른 위치인 "경기도 평택시 진위면 은산리"가 언급되며, 해당 지역의 주위 환경이 설명되어 있어, 본건의 토지 관련 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 1번 국도변에 소재합니다.

남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

건물 소재지 토지: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)입니다.

철도보호지구(철도안전법)에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21.~2026.6.20.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 참고사항 기준)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 736,000원

전입일자(사업자등록일): 2023-11-03

확정일자: 2024-09-30

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

(임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않으며 경매 절차에서 배당받아야 합니다. 배당신고일자가 있으나, 낙찰 후 배당받는 금액은 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, 주변에 일반산업단지가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1번 국도, 평택제천고속도로, 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로 등 주요 교통망이 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

(검색 결과, "평택시 장당동 154번지" 인근에는 산업단지와 물류 시설 등이 혼재되어 있으며, 대규모 주거 단지보다는 업무 및 상업 시설이 발달한 지역으로 보입니다.)

4.2. 혐오시설

주변에 명확한 혐오시설(쓰레기 처리장, 유해 화학물질 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 산업단지 및 열차 선로, 고속도로와의 인접성은 소음이나 대기 오염 등 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남측 1.6km 거리에 평택지제역이 있어 교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 상업 시설 및 공공 편의 시설(병원, 대형마트 등)에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 주거 환경

평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

오피스텔 및 판매시설, 업무시설 등이 복합된 단지 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 정보 불일치 및 이용 현황

경매 물건 정보상 토지 면적이 0㎡로 표기되어 있으나, "토지/건물일괄매각"으로 진행됩니다. 건물은 경기도 평택시 장당동 154번지 내 업무시설 및 판매시설 부지에 건축되었습니다.

제공된 토지 감정평가서 요약에는 본건 소재지(장당동 154번지)가 아닌 "경기도 평택시 진위면 은산리"가 언급되며, 해당 지역이 나지 상태임을 설명하고 있어, 본건 토지의 실제 상태 및 소유권 관련 정보에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

또한, 공부상 지목(임야, 답, 전)과 실제 이용 상태(조성 중 중단) 간의 차이가 있음을 명시하고 있어, 토지 이용 및 개발 관련 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

6.2. 건축물 규제

비행안전제2구역(전술) 및 철도보호지구에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현 임차인(김 )은 대항력이 없어 보증금 500만원은 인수되지 않으나, 명도 관련 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 중복사건

중복사건으로 표기되어 있어, 경매 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 평택고덕아이파크 오피스텔로, 21.16㎡의 전용면적을 가지고 있습니다.

인근 산업단지 배후 수요와 교통망 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 토지 관련 일부 정보의 불일치 가능성, 건축물 규제 사항, 그리고 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

특히, 토지 면적이 0㎡로 표기된 부분과 토지감정평가서의 위치 정보 불일치는 명확한 확인이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 투자 가치를 판단하기 위한 심층적인 시세 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

최신식 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용 발생이 적을 수 있습니다.

직장인 수요: 인근 산업단지 배후 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 기대됩니다.

우수한 접근성: 1번 국도 및 평택지제역과의 접근성이 좋아 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 확인 후, 잠재적 가치 상승 요인을 고려한 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 7천 7백만원

최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

2025년 9월 (10층): 1억 8천만원

2024년 2월 (14층): 1억 4천만원

시세 분석:

본건은 4층으로, 최근 21.16㎡ 면적의 10층 매물이 1억 8천만원, 14층 매물이 1억 4천만원에 거래되었습니다.

4층이라는 점을 감안하면 14층 거래가(1억 4천만원)가 더 유사한 참고가 될 수 있으나, 2024년 2월 대비 2025년 9월 10층 매물이 1억 8천만원에 거래된 점은 시세 상승을 반영합니다.

감정가 1억 7천 7백만원은 2025년 9월 10층 거래가와 유사한 수준입니다.

4층의 낮은 층수와 최근 시세 상승 가능성을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가와 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 예상됩니다.

(최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.