나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [13] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (13)

물건 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2606호

물건 용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,100만원

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔입니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 주변은 산업단지, 열차선로(경부선, 수서평택고속선), 국도1호선, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

국도1호선 변에 위치하여 차량 접근성이 용이하며, 남측 약 1.6km 거리에 KTX/SRT를 이용할 수 있는 평택지제역이 있어 교통 여건이 양호합니다.

건물 북측 및 남측으로는 약 15미터, 서측으로는 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

지역 지구는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 여러 개의 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 한국자산관리공사 근저당(을1, 2022-03-14 접수)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 경매 취득자는 모든 권리 제한으로부터 자유로운 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 683,000원

전입/확정일자: 2024-03-25

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2023-07-22

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 약 56억 7천만원으로 매우 높으나, 이는 본 물건 취득과는 무관합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 장당동은 평택시의 주요 개발 지역 중 하나로, 고덕국제신도시 및 산업단지와 인접하여 배후 수요가 기대되는 곳입니다.

평택고덕아이파크는 오피스텔, 상가 등이 복합된 주거 및 상업 시설로, 인근 산업단지 종사자 및 지역 주민들을 위한 생활 편의시설 역할을 합니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔이 2024년 2월 1억 4,000만원, 2025년 9월(예상가) 1억 8,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 시세가 1억 4,000만원에서 1억 8,000만원 사이에 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 26층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기, 화재경보기, 지하주차장 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

생활 편의시설은 단지 자체 및 주변 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

평택지제역(KTX/SRT)이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성 가능성이 있습니다.

최근 실거래가 범위(1억 4,000만 원 ~ 1억 8,000만 원) 및 감정가(1억 6,100만 원)를 고려할 때, 시장 상황 변동에 따른 가격 영향이 있을 수 있습니다.

본 물건 소재지 인근에 경부선 및 수서평택고속선의 열차선로가 있어, 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 중 1명의 확정일자 및 배당신고일자가 미상이며, 대항력은 없으나 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 입지에 있습니다.

모든 권리 관계가 소멸되어 안전하게 취득 가능하며, 인수해야 할 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 관련 사항, 주변 철로로 인한 소음 가능성 등은 취득 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로 건물 컨디션이 양호합니다.

* 국도1호선 및 평택지제역 인접으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 경매 시 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 인수 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

* 인근 산업단지 및 개발 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 6,100만원입니다.

최근 실거래가(21.16㎡ 기준)는 2024년 2월 1억 4,000만원, 2025년 9월(예상) 1억 8,000만원으로 분포하고 있습니다.

안정적인 취득을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다.

경쟁 상황 및 물건의 정확한 상태를 고려하여 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.