나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층1604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

작성일: 2026-09-14

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (6)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 101동 16층 1604호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO (한국캐피탈로 추정)

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 여부 확인 필요 (단, 인수 보증금 0원으로 명시됨)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 경기도 평택시 장당동에 위치한 '평택고덕아이파크' 오피스텔 단지 내 물건입니다. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황: 단지는 1번 국도변에 위치하여 차량 접근성이 매우 좋습니다. 남측 약 1.6km 지점에 평택지제역(SRT, 1호선)이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로와 평택제천고속도로가 인접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 지상권의 상세 내역 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(한국캐피탈 근저당권, 평택세무서 및 평택시 압류, 각 임의경매 개시 결정 등기 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 4,920,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업자등록)일자: 2022년 4월 25일

* 확정일자: 2024년 9월 4일

* 배당신고일자: 2025년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 유무는 중요하므로, 배당 여부 등에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 2021년에 준공된 '평택고덕아이파크' 오피스텔 단지에 속해 있어 건물 연식이 비교적 최신입니다.

* 주변에 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 위치하여 오피스텔에 대한 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 1번 국도 및 고속도로 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 교통 이점이 있습니다.

* 단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1번 국도 인접으로 차량 이용이 매우 편리하며, 대중교통 이용 시에는 약 1.6km 거리에 평택지제역이 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 산업단지, 철도 선로, 고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 실제 배당 절차 및 법원 판단에 따라 낙찰자가 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 복잡한 권리 관계: 채권 총액이 매우 높은 편이며, 중복 사건 및 공동 담보로 묶여 있는 점은 경매 절차의 변동 가능성을 시사합니다.

* 미소멸 권리: 등기부등본상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부와 그로 인한 제약 사항에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 소음 및 교통 영향: 단지 인근의 열차 선로, 고속도로, 국도 등으로 인해 소음 발생 가능성이 있으며, 교통 체증의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지감정요항표에 명시된 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 규제가 해당 토지에 적용될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 평택시 장당동의 교통 및 산업단지 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 상승 추세를 보이고 있으며, 감정가 대비 시세 반영률이 낮은 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

그러나 매우 높은 총 채권액, 대항력 있는 임차인의 존재, 미소멸 권리(지상권) 가능성, 중복 사건 및 공동 담보 설정 등 권리 관계가 복잡하고 잠재적 리스크 요인이 상존하므로, 경매 참여 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사, 명도 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수가 용이합니다.

* 우수한 교통 및 입지: 1번 국도 및 평택지제역 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 시세 상승 여력: 최근 21.16㎡ 면적 오피스텔의 실거래가가 1.8억원 이상으로 확인되어, 감정가(1.61억원) 대비 시세 상승 여력이 있습니다.

* 실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가가 최신 실거래가보다 낮게 형성되어 있어, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 위험은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성은 있으나, 상세 내역 확인이 필요합니다.

최근 21.16㎡ 오피스텔의 실거래가는 2024년 2월 1.4억원, 2025년 9월 1.8억원으로 확인되었으며, 감정가는 1.61억원입니다. 최근 최고가 실거래가(1.8억원)와 비교 시 감정가 수준이 낮은 편입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인의 배당 여부, 지상권 존재 등)을 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.