나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO (한국캐피탈 추정)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

중복/공동담보: 해당

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층 1304호

용도: 오피스텔

건축 연도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.22)

건물 규모: 지하 6층, 지상 27층 중 13층

전용 면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

대지 지분: 6.56㎡ (토지면적, 토지지분)

감정가: 1억 6,100만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 평택시 장당동 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

주변에 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

1번 국도변에 소재하며 차량의 진출입이 용이합니다.

남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속합니다.

중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 24일자 평택축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

본 경매 개시 결정 등기는 2025년 1월 16일자 한국캐피탈의 임의경매(갑5)입니다.

등기부상 총 채권액은 약 49억 2천만원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다 (지상권 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인: 곽로훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 23일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

임차인 곽로훈은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지 특성

평택고덕아이파크는 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 복합 용도로 구성되어 있습니다.

인근 산업단지 및 주변 지역의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 시세 동향 (최근 거래 사례 분석)

본건과 동일한 전용 면적(21.16㎡)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 2월 14일: 1억 4,000만원 (14층)

- 2025년 9월 3일 (예정): 1억 8,000만원 (10층)

감정가는 1억 6,100만원으로, 최근 거래 사례들의 중간값에 해당하나, 2024년 거래가 1억 4,000만원과는 다소 차이가 있습니다.

35. 19㎡ 면적의 2024년 2월 5일 거래는 2억 7,000만원으로, 면적 차이를 고려 시 직접 비교는 어렵지만 고가 거래 사례도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설 및 산업단지가 있어 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

다만, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 평택시내 중심가 접근이 필요합니다.

5.2. 교육시설

건축물 정보상 업무시설(오피스텔) 용도로, 직접적인 교육 시설과의 연관성은 적습니다. 주변 지역에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 추정됩니다.

5.3. 기타

주변에 경부선 및 수서평택고속선 열차선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 인접하여 소음 발생 가능성을 감안해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 공동 담보

"중복사건, 공동담보" 표기가 되어 있어, 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건이 진행 중이거나, 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있을 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 면밀한 권리 관계 조사가 필요합니다.

6.2. 낮은 감정가 대비 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액(약 49.2억원)에 비해 본건 감정가(1.61억원)가 매우 낮습니다. 이는 해당 물건이 공동 담보물의 일부이거나, 추가적인 법적 문제 또는 특수 상황이 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 시장 변동성

동일 면적의 최근 거래 사례에서 1억 4,000만원(2024년)과 1억 8,000만원(2025년 예정)으로 가격 편차가 존재합니다. 시장 상황 변동에 따른 가격 위험을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 확인 (추가 조사 필요)

주변 지역에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 폐수 처리 시설 등) 존재 여부에 대한 추가적인 지도 검색 및 현장 조사가 필요합니다. 현재 조사로는 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 산업단지 및 철도 인접은 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 장당동에 위치한 2021년식 신축 오피스텔로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

"고덕국제화계획지구 일반산업단지" 인근 입지로, 지역 개발 및 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, "중복사건, 공동담보" 표기와 등기부상 매우 높은 채권 총액은 추가적인 조사 및 신중한 접근을 요구합니다.

전용면적 21.16㎡의 경우, 최근 거래가 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 1억 6천 1백만원입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 안정성

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

고덕국제화계획지구 인근에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 오피스텔 수요 증가를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

전용 21.16㎡ 기준, 최근 거래가는 1억 4,000만원(2024년)이며, 2025년 9월 예정가는 1억 8,000만원입니다. 감정가는 1억 6,100만원입니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 2024년 거래가 1억 4,000만원을 하한선으로, 2025년 예정가 1억 8,000만원을 상한선으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9.2. 보수적 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

권리 분석 및 임차인 분석 결과, 인수할 보증금 및 특별한 권리 부담은 없습니다.

최근 실거래가(1.4억원)와 감정가(1.61억원)를 종합적으로 고려 시, 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

"중복사건, 공동담보" 표기는 추가적인 면밀한 조사가 선행된 후 신중하게 결정해야 할 중요한 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.