나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (5)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층 1603호

* 건물 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평) / 토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평) / 건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주소: 경기도 평택시 장당동 154, 평택고덕아이파크 101동 16층 1603호

* 주변 환경: 본건은 평택고덕아이파크 내에 위치하며, 주변으로는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임. (구분건물감정평가요항표)

* 교통 상황: 1번 국도변에 소재하며, 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통임. 제반 차량의 진출입이 가능함.

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 27층 건물 중 16층에 위치하며, 2021년 11월 22일 사용승인된 신축 건물임.

* 토지 이용 계획: 본 건물은 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 제공된 감정평가서의 '토지감정요항표'는 진위면 은산리 지역에 대한 내용으로, 본건(장당동 평택고덕아이파크)과는 다른 지역에 대한 정보이므로 참고하지 않았습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을5: 평택축산업협동조합 근저당권 (2023-04-24)

* 을6: 한국캐피탈주식회사 근저당권 (2023-05-31) - 말소기준권리

* 갑3: 평택세무서장 압류 (2024-09-03)

* 갑4: 평택시 압류 (2024-09-04)

* 갑5: 한국캐피탈 주식회사 임의경매 (2025-01-16)

* 갑6: 평택축산업협동조합 임의경매 (2025-01-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁 등기로 말소 예정임.

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* * 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 683,000원

* 전입일자: 2024-05-24

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 약 4,920,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 평택 고덕아이파크 단지는 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있으며, 주변에 산업단지, 주거시설, 상업시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 1번 국도와 인접하여 차량 유동량이 많고, 평택지제역이 근거리에 위치하여 광역 접근성이 우수함.

* 오피스텔 및 판매시설 용도로 복합 개발된 단지로, 주변의 지속적인 개발 계획 및 신축 아파트 단지 조성 등으로 인해 향후 상권 활성화가 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 1번 국도에 인접해 있으며, 평택지제역(SRT, 1호선)이 차량으로 약 5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. (구체적인 학교, 병원, 마트 등의 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 시설: 고덕국제화계획지구 일반산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

* 혐오시설: 지도상 인근에 대규모 산업단지가 위치하나, 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않음. 다만, 열차선로가 인접해 있어 소음 발생 가능성은 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 유사한 권리관계의 다른 사건이 존재하거나, 여러 부동산에 담보가 설정되어 경매 진행 과정이 복잡할 수 있음.

* 높은 채무 총액: 약 49억 2천만원에 달하는 높은 채무 총액은 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 시 신중한 검토가 필요함.

* 미확인 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

* 토지 이용 계획 상 제한: 본 건이 위치한 토지는 성장관리형, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음. (단, 이는 건축물 자체의 이용에 직접적인 영향을 미치는 정도는 아닐 수 있음.)

1.6. 종합 의견

* 본 건은 평택 고덕아이파크 내에 위치한 신축 오피스텔로, 2021년 준공되어 건물 상태가 양호하며 즉시 활용이 가능할 것으로 예상됨.

* 입지적으로 1번 국도와 평택지제역 접근성이 우수하며, 고덕 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 기대되는 지역임.

* 권리분석 결과 인수해야 할 임차 보증금이 없어 투자 부담이 적은 편이나, 매우 높은 채무 총액은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소임.

* 따라서, 시세 변동 추이와 투자 가치를 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물(2021년 준공)로 즉시 임대 또는 거주가 가능하며, 유지보수 비용 절감 효과 기대.

* 평택 고덕 신도시 개발 사업의 수혜 지역에 위치하여 장기적인 지가 상승 및 임대 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 21.16㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 및 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

* 감정가: 161,000,000원

* 위 자료들을 바탕으로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 중복/공동담보 물건이라는 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.