나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 13층1305호

* 건물/토지 구조: 집합건물, 오피스텔

* 전용면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 대지권: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 감정가: 161,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 단지 개요:

평택고덕아이파크는 2021년 11월 사용승인된 오피스텔 및 판매시설 복합 건물로, 총 27층 규모입니다. 101동은 600실의 공급 물량을 갖추고 있으며, 전체 단지 내 주차 대수는 1,778대로 넉넉한 편입니다.

* 주변 환경:

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치하며, 주변으로 고덕국제화계획지구 및 일반산업단지가 인접해 있습니다. 또한 경부선 및 수서평택고속선의 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

1번 국도변에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 차량의 진출입이 용이합니다.

* 단지 내/외부 도로:

건물 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획:

본 건물 부지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 제한)에 포함됩니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 산업단지가 위치하고 있으나, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업 단지 및 철도 노선이 인접해 있어 소음 등의 영향을 검토할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당(을5)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 근저당, 압류 등은 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수되는 권리:

대항력 있는 임차인 이세령이 존재합니다.

* 임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 683,600원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2025-04-09

대항력: 있음

비고: -

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설:

장당동 및 인근 고덕국제화계획지구는 개발이 활발히 진행 중인 지역으로, 다양한 상업 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

* 개발 계획:

고덕 국제화계획지구 조성 사업과 주변 산업단지 활성화로 인한 배후수요가 기대됩니다.

* 집객 시설:

단지 인근의 산업단지 종사자 및 거주자, 유동인구를 주요 잠재 고객층으로 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조로, 2021년 11월 사용승인된 신축급 오피스텔입니다. 13층에 위치한 본 호실은 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설:

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있으며, 지하 주차장 시설도 완비되어 있습니다.

* 교육시설:

본 건물이 속한 장당동 인근에는 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (다만, 감정평가서 토지 부분에 언급된 진위초등학교는 현재 위치와 거리가 상당할 수 있어, 정확한 학군 확인은 필수입니다.)

* 주차:

단지 전체 주차 대수는 1,778대로, 전용면적 21.16㎡ 오피스텔 기준 약 2.8대의 차량을 주차할 수 있는 넉넉한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재:

임차인 이세령은 전입일자(2022-04-25)가 말소기준권리(2023-04-24)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금 500만원은 소액이나, 낙찰자가 인수하거나 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 상반되는 부분이므로, 이에 대한 명확한 확인과 주의가 요구됩니다.

* 중복사건:

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 관련 특이사항:

감정평가서 요약에 따르면, 해당 토지의 공부상 지목은 임야, 답, 전 등으로 되어 있으며, 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태로 언급되었습니다. 이는 집합건물로서 사용승인(2021년)과는 별개로 토지 관련 문제의 소지가 있음을 시사합니다.

* 높은 채무 총액:

본 건물의 총 채무 총액이 약 49.2억원에 달하여, 채무 관계가 복잡하고 경매 원인이 심각한 금융 채무 불이행일 가능성이 높습니다.

* 임대관계 미상:

현 임대 관계에 대한 정보가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동 '평택고덕아이파크' 내 전용면적 21.16㎡(약 6.4평)의 오피스텔입니다. 2021년 준공된 신축급 건물로, 평택 고덕 신도시 및 주변 산업단지의 배후 지역에 위치하여 직주근접 수요가 있는 지역입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 임대관계가 미상이며, 토지 관련 서류상 특이사항 및 매우 높은 채무 총액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 권리 분석, 현장 조사, 임차인과의 철저한 소통 및 협상이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 입지적 잠재력: 평택 고덕 신도시 및 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 투자 및 실거주 목적 모두로 접근하기 용이한 소형 오피스텔입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 실거래가 (21.16㎡): 2024년 2월 14층 140,000,000원, 2025년 9월 예정 10층 180,000,000원

* 시세 분석:

최근 21.16㎡ 면적의 오피스텔은 2024년 2월 14,000만원에 거래되었으며, 2025년 9월에는 18,000만원에 거래될 예정임을 감안할 때, 시세는 상승 추세에 있거나 향후 상승 여력이 있는 것으로 보입니다. 감정가 16,100만원은 이러한 시세 범위를 반영하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인(보증금 500만원)의 존재를 감안할 때, 명도 비용 또는 직접 인수 비용을 고려해야 합니다. 또한, 토지 관련 특이사항 및 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 하단(1.4억원)과 감정가(1.61억원)를 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 13,500만원에서 15,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 그리고 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.