나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76623 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(매교역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2009.06.04)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트-방3, 주방/식당, 거실, 화장실2 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-04-18)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76623 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 102동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 510,000,000원

토지면적: 43.46㎡ (약 13.15평)

토지지분: 43.46㎡ (약 13.15평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 19층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2009년 6월 4일

특이사항: 재건축구역, 정비구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, "인계초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장과 지하철 1호선 매교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 인계초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 본 건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 27일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권(을28)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 972,052,937원 (페퍼저축은행 근저당 다수, 신용보증기금, 삼성카드, 김보경, 동화성세무서장, 화성시, 수원시, 수원세무서장의 압류/가압류 기록이 존재하나 모두 말소 예정입니다.)

* 소유권 변동: 이종창(보존) → 류회경(이전) → 김재환(매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인계동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

인근에 아파트 단지들이 형성되어 있으며, 상업 시설과 주택이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인계초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 있을 것으로 보이며, 매교역을 중심으로 한 역세권의 잠재적 가치도 기대할 수 있습니다.

주변에 대형 병원이나 쇼핑 시설 등은 직접적인 연관성이 낮으나, 차량 이동을 통해 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인계초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 매교역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 506대의 주차 공간(실내 자동 주차 409대, 옥외 자동 주차 97대)이 마련되어 있어 주차 환경이 양호합니다.

* 건물 특징: 2009년에 건축된 아파트(신동아 파밀리에)로, 기본적인 내부 설비(방 3, 화장실 2, 거실, 주방/식당, 위생, 난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차 및 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 재건축/정비구역: 재건축 또는 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 과정에서의 변동성, 추가 비용 발생, 장기간의 사업 지연 등 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 유동화물건: 물건의 특성이 유동화 자산으로 설정되어 있어, 해당 자산의 관리 주체나 복잡한 금융 구조에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 아파트로, 재건축/정비구역으로 지정되어 있어 향후 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

교통 및 교육 환경이 비교적 양호하며, 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 재건축/정비 사업의 불확실성 또한 고려해야 할 부분입니다.

다수의 채권 채무 관계가 등기부에 복잡하게 얽혀 있었으나, 말소기준권리 설정으로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 재건축/정비구역 지정으로 인한 향후 시세 상승 가능성.

* 우수한 입지: 인계초등학교 인접, 매교역 역세권, 주거 편의성이 높은 지역.

* 안정적인 주거 환경: 기존 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 감정가 510,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 권리 인수 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건 가치와 미래 잠재력에 기반한 판단이 중요합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰 사례 분석, 그리고 예상 명도 비용 및 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다. (추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.