나이스옥션 법원경매 평택 2026타경39 [2] 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리서치 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 '현화근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 아파트단지, 전·답 등이 혼재하는 지역으로서 제반여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 1층 건물 내 1층 113호외 1개호로서 (사용승인일: 2005.02.05), - 외벽 : 석재붙임 등 마감. - 내벽 : 페인팅 및 인테리어 등 마감. - 창호 : 강화유리 창호 등 마감임.

이용상태

- 본건 기호(가),(나) : 근린생활시설 등으로 이용 중임. (후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측, 북측으로 노폭 약 22m, 약 14m, 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(현화고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경39 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 833-2 세연프라자 1층114호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 278,000,000원

* 토지 면적: 11.79㎡ (약 3.57평)

* 토지 지분: 11.792㎡ (약 3.57평)

* 건물 면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

* 건물 지분: 48.1㎡ (약 14.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 건물 정보:

* 건물명: 세연프라자

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2005년 2월 5일

* 주용도: 제1종근린생활시설 (내부구조도상 근린생활시설 등으로 이용 중, 건축물대장상 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도 가능)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 '현화근린공원' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 상업시설, 아파트 단지, 전·답 등이 혼재된 지역으로 전반적인 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측, 남측, 북측으로 폭 약 22m, 약 14m, 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구)에 속해 있으며, 대로 1류(폭 35m~40m), 대로 3류(폭 25m~30m), 중로 2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(현화고), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약: 등기부등본상 채권 총액은 270,000,000원이며, 감정가(278,000,000원) 대비 채권 규모가 높지는 않습니다.

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2016년 11월 18일, 채권자: 안문성, 채권금액: 210,000,000원)

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 을5 근저당권, 을6 근저당권, 갑5 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 또는 명세서상으로는 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다. 다만, 현장 조사 시 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 위 권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조윤정 (조 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 8월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026년 5월 7일

* 대항력 유무: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 상가 업종: 본건은 제1종 근린생활시설로, 건축물대장상 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도 지정이 가능합니다.

* 주위 환경: '현화근린공원' 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거 단지가 혼재하는 복합 상권 지역입니다.

* 상권 특징: 택지지구 내 상업지역에 속하며, 주변 아파트 단지 및 유동인구를 기반으로 한 소비 활동이 예상됩니다.

* 잠재적 활용: 1층 114호로서 접근성이 우수하여, 다양한 업종의 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '현화근린공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 상업지구 내에 있어 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통 편의성: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 광역 이동이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 기타 생활 여건: 평택시 안중읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 등기부상으로는 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않으나, 현장 조사 시 임대차 관계 외의 특이사항(예: 유치권, 법정지상권 등) 발생 가능성은 항상 존재하므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 임차인 관련 리스크: 임차인 조 는 전입일자(2019-08-05)가 말소기준권리(2016-11-18)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 확정일자가 없어 우선변제권을 확보하지 못하였으므로, 배당받지 못하는 금액에 대한 명도 책임이 발생할 수 있습니다. 임대미상 정보와 함께 명도 관련 추가 확인이 필수적입니다.

* 법규 및 규제 관련 리스크: 토지 이용 계획상 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당하므로, 해당 규제 사항을 준수해야 합니다.

* 기타 특이사항: '임대미상'으로 기재되어 있어 실제 공실인지, 혹은 다른 임차인이 존재하는지에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 물건 개요: 본 건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 소재한 세연프라자 내 1층 근린상가입니다.

* 입지 및 주변 환경: 현화근린공원 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리 분석 결과: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 투자 고려사항: 평택시 안중읍 지역의 개발 잠재력과 상가로서의 입지적 장점을 갖추고 있으나, 임차인 명도 및 공실 여부 확인 등 추가적인 현장 조사가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 발전 가능성: 평택시의 지속적인 개발 계획과 안중현화택지지구의 성장에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 상가로서의 가치: 1층 코너 자리(추정)에 위치할 경우 높은 노출도를 확보할 수 있어 다양한 업종에 적합합니다.

* 공원 인접성: 인근 공원으로 인한 쾌적한 환경은 점포의 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

* 가격 적정성: 현재 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 근거: 본건은 인수되는 별도의 부담 없이 경매가 진행되며, 감정가는 278,000,000원입니다. 채권 총액과 비교 시 경매 자체의 위험성은 낮으나, 시장 경쟁 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권고 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

* 주의사항: 이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 명도 소요 기간 및 비용 등을 고려한 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 가치 판단을 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.