나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50658 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 10층1039호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 소재하는 '한국지역난방공사 평택지사' 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 주를 이루며, 제반주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제10층 제1040호 외 1개호로 2023.07.20.에 사용승인되었고, 외벽 : 유리 커튼월 마감 및 석재 마감 등, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 기호 1,2의 집합건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)' 입니다.

설비내역

- 단지 내 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 토지로 현황 상업·업무용{지식산업센터(공장 및 근린생활시설)부지}으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지의 북동측, 남동측, 서측 및 북서측 모두 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진 법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 기호 1,2는 모두 이해관계인의 부재 및 폐문상태였으므로 대상건물의 이용 상황 등은 건축물대장상 용도를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였고, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였으니 업무진행시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50658 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270, 지1지식산업센터 10층 1039호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 171,000,000원

토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

토지지분: 11.453㎡ (약 3.46평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물지분: 36㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보 (유동화물건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 소재하며, '한국지역난방공사 평택지사' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 주를 이루며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 상황

대상 건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. [cite: 감정평가서요약] 최근에는 '똑버스'와 같은 수요응답형 교통체계(DRT)가 평택 고덕신도시 전역에서 운행되어, 대중교통 접근성이 더욱 개선되고 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

대상 토지는 부정형 토지로 현황 상업·업무용(지식산업센터, 공장 및 근린생활시설 부지)으로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약] 토지는 북동측, 남동측, 서측, 북서측 모두 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

또한, 본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있으니, 투자 시 해당 규정을 확인해야 합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 상 소유권이전1번신탁등기말소(주수연)가 등기되어 있으며, 말소기준권리는 국민은행의 근저당권(158,400,000원)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약] 본 건은 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사(채권자:국민은행)의 임의경매로 진행 중이며, 해당 경매개시결정등기(285,817,065원)는 말소 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액은 158,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사브레인

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-21

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건의 임차인은 전입일자(사업일자)는 있으나 확정일자를 받지 못하여 대항력이 없습니다. [cite: 임차인 현황] 또한, 보증금이 1,000,000원으로 소액이나, 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. [cite: 임차인 현황] 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 현재 파악되지 않습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 G1 지식산업센터는 평택 고덕국제화지구 내에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 특히, 삼성전자 평택캠퍼스가 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 고덕국제신도시는 주거, 업무, 상업, 문화 등 복합 인프라 구축이 활발히 진행되고 있으며, 향후 수도권 남부의 대표 상권으로 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인 및 제약

평택 고덕국제신도시는 대규모 개발 프로젝트와 삼성전자 평택캠퍼스라는 강력한 배후 수요를 바탕으로 성장하고 있습니다. 또한, '똑버스'와 같은 신개념 대중교통 도입은 지역 접근성을 높여 상권 활성화에 기여할 수 있습니다. 다만, 군사 보호구역으로 인한 개발 제약, 공급 물량 대비 수요 불균형 가능성 등이 상권 성장에 영향을 미칠 수 있다는 분석도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하며, 단지 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 구비되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

5.2. 기타 생활 정보

본 건물은 2023년 7월 20일에 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약, JSON]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화전문회사를 통해 채권이 매각되었음을 의미합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 법적 또는 행정적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

해당 지역은 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 이는 외국인 투자자에게 추가적인 확인 및 절차를 요구할 수 있습니다.

6.3. 임차인 대항력 부재

임차인 주식회사브레인은 전입일자(사업일자)는 있으나 확정일자를 받지 못해 대항력이 없습니다. [cite: 임차인 현황] 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년 사용승인)에 해당하는 지식산업센터로, 경기도 평택시 고덕국제화지구라는 미래 가치가 있는 입지에 자리하고 있습니다. 삼성전자 평택캠퍼스 인접, 우수한 교통망, 다양한 편의시설 접근성 등 긍정적인 요소가 많습니다. 또한, 감정가 대비 낮은 수준의 등기부채권총액과 대항력 없는 임차인으로 인해 권리상 큰 부담은 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지거래계약 허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 7월 사용승인)

* 성장 가능성이 높은 평택 고덕국제화지구 내 위치

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접으로 인한 풍부한 배후 수요

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호

* 권리 분석상 인수 부담이 적음 (등기부채권 총액 158,400,000원, 인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 171,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담(0원) 및 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 평택 고덕 일대 지식산업센터 경매 물건들이 감정가 대비 상당 부분 유찰되어 저가로 거래되는 사례가 있으나, 본 물건은 신축이라는 점과 입지 조건을 감안할 때, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.