나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52069 (11)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 305호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

* 건물 사용승인일: 2021년 1월 26일

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

* 건물면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 건축물대장상 주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 (정왕동)

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)입니다.

* 건물은 2021년 1월 26일 사용승인을 받았습니다.

* 주위 환경: 주변에 연립주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 간선도로 접근성 및 대중교통 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상태는 보통입니다.

* 주변 시설: 본건 소재지 주변으로 공업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있으며, 근거리 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 매각으로 인해 다음 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-02-22 접수)

* 임의경매 (달월, 2025-04-03 접수)

* 가압류 (병점신용협동조합, 2025-05-07 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025년 3월 4일

* 배당신고일자: 2025년 5월 16일

* 대항력: 없음 (따라서 인수 보증금은 0원입니다.)

4. 상권분석

* 인근 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 주소지(경기도 시흥시 정왕동 2794-3)에 위치한 '대성빌리지1차'(2001년 건축, 54.675㎡)가 2026년 7월 13일 100,000,000원(1억원)에 거래되었습니다. 이는 약 16.54평 면적에 해당하며, 평당 약 605만원 수준입니다.

* 인근 '트윈빌'(2008년 건축, 57.02㎡)은 2026년 7월 11일 125,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 725만원)

* 인근 '삼성하이츠빌(2차)'(2002년 건축, 58.62㎡)은 2026년 7월 6일 77,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 434만원)

* 본건 물건(전용면적 20.94㎡, 약 6.33평)의 감정가는 95,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,500만원 수준으로, 인근 실거래가 평당 가격(약 434만~725만원) 대비 매우 높은 수준으로 평가되었습니다.

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교 사례는 일반 다세대주택으로 보입니다. 원룸형 주택의 경우 면적당 단가가 높게 형성될 수 있으나, 감정가와 실거래가 간의 차이가 상당하여 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 현재 시세 기준으로 볼 때, 본건 면적(6.33평)에 인근 거래가 평균 평당 가격(약 585만원)을 적용하면 약 3,700만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구에 적합한 구조입니다.

* 주변에 기본적인 편의시설(상가, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 보이며, 교육시설 및 관공서 등의 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 실거래가 시세 괴리: 본건의 감정가는 9,500만원이나, 동일 단지(추정)의 인근 유사 면적 물건 시세는 약 3,700만~4,000만원대로 추정됩니다. 감정평가가 면적당 단가가 매우 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 임차인 대항력 없음으로 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 대출 용이성: 낙찰가율 및 물건 가치 대비 시세 차이가 크므로, 대출 가능 여부 및 한도를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근(2021년)에 사용승인된 건물입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 대항력 있는 보증금은 없어 권리 관계는 매우 양호합니다.

* 가장 큰 쟁점은 감정가(9,500만원)와 인근 실거래가 시세(약 3,700만~4,000만원대) 간의 상당한 괴리입니다. 원룸형 주택의 특성상 면적당 단가가 높게 책정될 수 있으나, 이를 감안하더라도 차이가 과도한 편입니다.

* 따라서, 본건의 가치는 감정가에 기반하기보다는 실제 시장 가격을 기준으로 평가해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로 즉시 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 과정에서의 부담이 적습니다.

* 시흥시 정왕동 일대는 산업단지 배후 주거지로 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 만약 감정평가액이 과대평가된 것이라면, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 및 면적을 고려한 추정 시세는 약 37,000,000원 ~ 40,000,000원입니다.

* 이러한 시세 분석을 바탕으로, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 무리한 고가 입찰보다는 시세에 부합하는 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.