나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경15 [4] 강원특별자치도 강릉시 난곡동 391-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호4)은 강원특별자치도 강릉시 난곡동 소재 경포교 북서측 인근에 위치하며 부근은 주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접하며 북측으로 폭 약6미터의 인접 주택단지내 도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호5)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽:적벽돌치장쌓기 내벽:콘크리트보드, 벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:알루미늄샷시, PVC샷시

이용상태

근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용중임.

설비내역

난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~3)은 강원특별자치도 강릉시 송정동 소재 동명초등학교 동측 근거리에 위치한 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호(기호1), 4층 401호(기호2), 402호(기호3)로서 부근은 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 및 4층 일부로서 외벽:판넬붙임, 석재붙임 등 내벽:벽지도매마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

기호(1~3) 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-근린생활시설(1층,2층) 및 주택(3층)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 강릉지원 2026타경15 (4)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 난곡동 391-7 (신주소: 강원특별자치도 강릉시 운정길11번길 74)

용도: 근린주택 (1-2층 근린생활시설, 3층 주택)

감정가: 930,675,400원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

건물면적: 402.11㎡ (약 121.64평)

건물 제시외면적: 83.80㎡ (약 25.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보. 제시외 건물 포함.

사용승인일: 2021년 12월 6일

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물

주요 마감: 외벽 - 적벽돌치장쌓기, 내벽 - 콘크리트보드, 벽지도배마감, 타일붙임 등, 창호 - 알루미늄샷시, PVC샷시

이용상태: 근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용중임

설비내역: 난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨 설비 등

1.3. 토지 정보

이용상태: 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 4미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 6미터 인접 주택단지 내 도로 접함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 난곡동 소재 경포교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 11일 접수된 강릉교동새마을금고의 근저당권 (을4)이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 744,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권오선

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-06-28

배당신고일자: 2026-04-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 리드아셋주식회사

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

사업자등록일: 2025-04-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사마리쟌느

보증금: 0원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2022-06-28

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건물은 1층과 2층이 근린생활시설, 3층이 주택으로 이용되고 있어 지역 주민을 위한 근린생활시설로서의 역할을 하고 있습니다. 주변이 주택 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 지역 상권으로서의 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

* 주변 환경: 주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 노선 이용이 가능하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 편의시설: 본 물건에 대한 직접적인 주변 편의시설 정보는 부족하나, 난곡동 인근의 강릉시 생활권을 공유합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복사건 및 공동담보

동일 물건에 대해 2026타경15 (4) 외 2026타경50386 (강릉솔향새마을금고) 등 중복 사건이 존재하며, 공동담보로 인해 채권 총액이 높은 편입니다.

5.2. 건물 제시외 면적

건축물대장상 건물 제시외 면적이 83.80㎡ (약 25.35평) 존재하나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

5.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.4. 구분건물 정보와의 차이

제공된 자료 중 '구분건물감정평가요항표'는 송정동 소재 송정오벨리스크에 대한 내용으로, 본 물건(난곡동 391-7)과는 별개의 물건 또는 정보를 포함하고 있어 혼동의 여지가 있습니다. 본 보고서는 난곡동 391-7번지 근린주택을 중심으로 작성되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 강릉시 난곡동에 위치한 근린주택으로, 1-2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 비교적 최근인 2021년에 사용 승인을 받은 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 접근성 및 주변 환경은 보통 수준이나, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 총 채권액 및 중복 사건으로 인한 경매 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 필요합니다. 제시외 건물 면적에 대한 현황 확인이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 근린생활시설과 주택 복합 용도로 임대 수익 확보 가능성

* 일괄매각으로 토지와 건물 일괄 취득 가능

8. 예상 입찰가 산정

본 물건은 단독주택 및 근린생활시설 복합건물로, 주변 시세 분석에 있어 유사 물건 찾기에 제약이 있습니다. 검색 결과, 강릉시 포남동 지역의 단독주택이 3억 6천만원에서 4억 7천만원대에 매물로 나왔으나, 이는 용도, 면적, 건축 연도 등이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 또한, 강릉 지역 아파트 가격은 전반적으로 하락세를 보이고 있으며, 미분양 관리 지역 지정으로 추가 하락 가능성도 제기되고 있습니다.

제시된 감정가 930,675,400원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고, 건물 상태가 양호하다는 가정하에, 주변의 유사 물건 거래 사례가 부족하고 전체적인 부동산 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 930,675,400원

* 보수적 입찰가 범위: 약 651,472,000원 ~ 744,540,000원

이는 시세 조사 및 현장 조사를 통해 추가적인 검토가 필요하며, 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 정보:

강릉시의 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)은 주로 강동면, 사천면, 두산동, 연곡면 등 특정 지역에 분포하고 있으며, 본 물건 소재지인 난곡동에서 직접적으로 인접하거나 영향을 받는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 과거 강릉시가 혐오시설 인근 주민을 환경미화원으로 특별 채용하는 정책을 시행한 바 있으나, 이는 지역 특성상 혐오시설이 존재함을 시사하는 간접적인 정보일 뿐, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.