나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경15 [3] 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호4)은 강원특별자치도 강릉시 난곡동 소재 경포교 북서측 인근에 위치하며 부근은 주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접하며 북측으로 폭 약6미터의 인접 주택단지내 도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(기호5)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서 외벽:적벽돌치장쌓기 내벽:콘크리트보드, 벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:알루미늄샷시, PVC샷시

이용상태

근린생활시설(1층, 2층) 및 주택(3층)으로 이용중임.

설비내역

난방설비(3층), 위생설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1~3)은 강원특별자치도 강릉시 송정동 소재 동명초등학교 동측 근거리에 위치한 송정오벨리스크 제리움동 3층 301호(기호1), 4층 401호(기호2), 402호(기호3)로서 부근은 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 및 4층 일부로서 외벽:판넬붙임, 석재붙임 등 내벽:벽지도매마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

기호(1~3) 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 강릉지원 2026타경15 (3) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 강릉지원 2026타경15 (3)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-58 송정오벨리스크 제리움동 4층 402호

건물 유형: 집합건물 (공동주택)

토지 지분 면적: 63.38㎡ (약 19.17평)

건물 전용 면적: 67.18㎡ (약 20.32평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 238,000,000원

1.2. 특이사항

중복사건, 공동담보 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 송정동에 위치하며, 동명초등학교 동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

건물은 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: (주)아이엘E&C

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2024년 3월 29일 접수된 새강릉새마을금고의 근저당권 (156,000,000원) 입니다.

기타 권리:

* 소유권 보존 (이소연, 2016-12-16)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소, 2017-07-25)

* 근저당권 (강릉대부금융주식회사, 2025-07-21, 260,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (강릉대부금융, 2026-02-05, 210,739,726원, 말소)

총 등기부채권액: 416,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권 분석

본건은 공동주택으로 이용되는 주거지이므로, 주변 상업 시설보다는 주거 환경 및 생활 편의 시설과의 접근성이 중요합니다. 인근에 근린생활시설 및 주택 등이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공하며, 동명초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 상세 정보

건축 연도: 2016년 11월 18일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 / 철근콘크리트지붕

총 층수: 5층 (본건은 4층)

전용 면적: 67.18㎡ (약 20.32평)

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 동명초등학교 (인접)

* 편의 시설: 인근에 소규모 상가 및 편의점 등 존재

* 의료 시설: 강릉 시내 병원 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 비행안전제6구역: 고도 제한 등으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 전체 채권 총액 대비 감정가가 낮음: 총 채권액 416,000,000원 대비 감정가 238,000,000원으로, 시세 변동에 따라 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 송정오벨리스크 제리움동 4층 402호는 2016년에 신축된 비교적 현대적인 공동주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성에 제한이 있으며, 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 진행의 복잡성을 인지해야 합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 변동성을 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 현대적인 신축 건물: 2016년 준공으로 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 주거 입지: 송정동 일대의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 적정 가격 이하로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 오래된 건물(1981년 준공)은 2026년 2월 75,000,000원(약 109.6만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 2016년 준공으로 건축 연도가 현저히 낮음에도 불구하고, 제공된 시세 자료의 가격대가 감정가(약 354만원/㎡)보다 낮게 형성되어 있는 점을 고려해야 합니다.

신축 건물임을 감안하여, 보수적으로 시장 상황 및 건축 연도를 고려한 예상 가치는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외하고, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가는 145,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 60.9% 수준이며, 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.