나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53670 [2] 경기도 시흥시 정왕동 1726-2 광개토빌딩2 5층501호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "정왕고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 6층 건(사용승인: 2003.10.29) 내, 기호(1), 기호(2) 공히 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) 공히 위락시설(찬스성인관광나이트, 현황 "휴업")로 이용중임.

설비내역

기호(1), 기호(2) 공히 기본급배수 및 위생시설, 공용의 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 50m 내외의 아스팔트포장도로 및 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2) 각 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53670 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕대로 178 (정왕동) 광개토빌딩2 5층 501호

건물구분: 집합건물

용도: 위락시설 (현황 휴업)

감정가: 1,790,000,000원

토지면적: 218.28㎡ (약 66.03평)

토지 지분: 218.2793㎡ (약 66.03평)

건물면적: 732.41㎡ (약 221.58평)

건물 지분: 732.41㎡ (약 221.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울릉군수산업협동조합

특이사항: 중복사건 (안산지원 2026타경51463)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 "정왕고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상업업무지대입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트지붕의 6층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다. (사용승인일: 2003.10.29)

이용상태:

현재 위락시설(찬스성인관광나이트)로 이용 중이나 '휴업' 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 토지와 등고평탄한 장방형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건은 북동측 약 50m, 남서측 약 15m, 남동측 약 20m(보행자전용)의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50~70m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리는 2013년 2월 19일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을6)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 등기(갑33, 울릉군수산업협동조합, 2025.07.02 접수)는 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

등기부상 총 채권액은 약 1,600,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 시흥시 정왕동 상업업무지대에 위치하며, 아파트 단지 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

업종 현황:

과거 위락시설(나이트클럽)로 운영되었으나 현재 휴업 중입니다. 해당 건물은 위락시설 외에도 판매시설, 운동시설, 근린생활시설 등으로도 이용이 가능했던 것으로 보이며, 향후 업종 전환 시 다양한 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

주변 시설:

본건 인근에는 정왕고등학교, 시흥문화원, 시흥시종합사회복지관, 다수의 상업시설 및 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설:

본건 소재지 주변에서 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

인근에 정왕고등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

교통망:

주요 도로에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 또한 원활합니다.

편의시설:

상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 쇼핑몰 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 경매 사건:

동일 물건에 대해 해남군이 채권자인 안산지원 2026타경51463 사건이 별도로 진행 중입니다. 이는 경매 절차에 변동성을 야기할 수 있습니다.

건물 휴업 상태:

현재 '휴업' 상태로 운영되고 있어, 재개장 시 예상되는 문제점(시설 보수, 인허가 재확인 등)과 공실 위험을 면밀히 파악해야 합니다.

임대차 관계 불확실성:

보고된 임차인 외에 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 비록 보고된 임차인은 대항력이 없으나, 숨은 임차인 문제는 명도 시 추가 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

업종 특수성:

'위락시설'이라는 업종의 특성상 경기 변동에 민감하며, 관련 법규 및 규제 사항을 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 현재 '휴업' 상태인 위락시설이라는 점과 중복 경매 사건이 진행 중이라는 점은 주요 리스크 요인입니다.

뛰어난 접근성과 상업지역 내 위치는 향후 다른 용도로의 전환 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

중복 경매 사건의 진행 상황을 면밀히 주시하고, 건물 상태 및 잠재적 임차인 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지:

시흥시 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

향후 활용 가능성:

현재 위락시설로 휴업 중이나, 상업지역 내 건물로서 다른 업종(사무실, 근린생활시설 등)으로 용도 변경 또는 신규 임대 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

합리적 취득 가능성:

중복 경매 사건으로 인한 불확실성이 부각될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 권리분석 및 물건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 감정가 1,790,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물 상태, 중복 경매 사건의 경쟁 정도, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.