나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [3] 경기도 오산시 오산동 612-31 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (3)

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.18㎡ (약 3.08평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자/소유자: 성민정

특이사항: 공동담보, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택, 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경 보통시됨.

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 3층 301호입니다. 건물은 2016년 09월 20일에 사용승인되었습니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권 (을1)입니다.

등기사항 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 성민정 (2016-10-12)

* 근저당: 주식회사라운드자산관리대부 (840,000,000원, 2016-10-12) (말소기준권리)

* 근저당: 김문수 (150,000,000원, 2024-02-06) (말소)

* 임의경매: 새서울신용협동조합 (656,347,042원, 2024-04-25) (말소)

* 주택임차권: 임석범 (76,500,000원, 2024-08-08) (말소)

* 근저당부채권근질권설정: 새서울신용협동조합 (697,200,000원, 2024-09-27) (말소)

등기부상 채무 총액은 1,066,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임석범

* 보증금: 76,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-10-18

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: (제공된 정보 없음)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 임석범은 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다 (정보 없음).

1.3. 상권분석

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 일부 호실은 오피스텔로도 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통상황은 양호한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 있습니다. 또한, 북측 주간선도로까지 도보 약 10분이 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설로는 본건 남서측 인근에 성산초등학교가 위치합니다. 주변에 노변 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항으로는 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.) 등이 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 전입세대 확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었으나 세부 임대관계는 미상이므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

등기부상 총 채권액이 10억원을 초과하여 채무 관계가 매우 복잡하며, 이는 향후 명도 및 소유권 이전 과정에서 영향을 미칠 수 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 소재한 다세대주택으로, 성산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다. 지하철 1호선 오산역 및 버스 정류장과의 접근성이 좋아 교통이 편리합니다. 2016년 건축된 건물로 비교적 신축급에 해당합니다. 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 등기부상 설정된 채무 총액이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으며, 미확인된 전입세대에 대한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 성산초등학교 인근의 주거지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교통: 오산역 및 버스 정류장 접근성이 용이하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 건축 연도: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

1.8. 예상입찰가

주변 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택 시세는 평당 약 470만원에서 1,180만원 사이로 형성되어 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 분석:

* '더센트럴' (2019년 건축, 19.76㎡/약 5.98평): 5,450만원 (약 911만원/평)

* '명인빌' (2008년 건축, 16.05㎡/약 4.85평): 2,300만원 (약 474만원/평)

* '골든스퀘어' (2017년 건축, 18.195㎡/약 5.50평): 6,500만원 (약 1,181만원/평)

본건의 건물 면적은 29.86㎡ (약 9.03평)이며, 건축 연도(2016년)를 고려할 때 2017년 및 2019년 건축물의 시세가 더 적합한 참고 자료로 판단됩니다. '골든스퀘어'의 평당가(약 1,181만원/평)를 기준으로 예상 시세는 약 10,671만원이며, '더센트럴'의 평당가(약 911만원/평) 기준으로는 약 8,228만원으로 추정됩니다. 따라서 본건의 시장 시세는 약 8,300만원에서 10,700만원 범위로 예상됩니다.

감정가는 148,000,000원이나, 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 등기부상 채무 총액이 과도하나, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 최신 시세 변동 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.