나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [2] 경기도 오산시 오산동 612-31 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (2)

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2016년 09월 20일

1.1. 입지조건

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본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

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등기부상 말소기준권리인 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(840,000,000원) 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 존재하며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-04

* 확정일자: 2023-04-04

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

총 등기부채권액: 1,067,000,000원

1.3. 상권분석

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본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 출입이 가능하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 오산역이 소재합니다. 북측 간선도로까지 도보 약 10분 거리이며, 대로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 성산초등학교가 위치해 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 지정 기간은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지입니다. 이로 인해 향후 토지 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 명도 절차는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물건의 상태 및 가치에 따라 경매 진행에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 오산시의 주거지역에 위치하며, 역세권 접근성이 양호하고 건축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 향후 매수자가 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 현재 등기부상 권리관계는 말소기준 권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 현대적인 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 이점을 가집니다.

* 우수한 교통 환경: 오산역 이용이 편리하며 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 개발 가치: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 상태에 따라 ㎡당 약 143만원에서 357만원 수준으로 확인되었습니다. 본건의 전용면적 27.73㎡에 최고가 시세를 적용 시 약 9,900만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만, 본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 이러한 제약은 통상적으로 매수 희망가를 낮추는 요인이 됩니다.

감정가 137,000,000원 대비 시장 조사 및 허가구역 지정에 따른 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 90,000,000원으로 산정합니다. 본 가격은 시장 시세와 감정가, 그리고 토지거래허가구역이라는 리스크를 종합적으로 고려하여 산출한 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

혐오시설 등 부정적 환경 요인은 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.