나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [6] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (6)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 4층401호 (도로명 주소: 안심로110번길 3-4)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 235,000,000원

1.2. 기본 물건 정보

토지면적: 42.43㎡ (약 12.8평)

토지 지분: 42.43㎡ (약 12.8평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.98㎡ (약 18.1평)

건축물 사용승인일: 2023년 1월 18일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 채무 총액은 약 1,170,800,000원입니다.

최초 소유권 보존 등기는 2023년 2월 9일 유한회사의림건설 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

이후 등기된 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황:

* 401호: 조정희 (조 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-04-19

* 확정일자: 2024-01-26

* 배당신고일자: 2026-04-01

* 대항력: 없음

본 물건의 임차인 조정희 씨는 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2023년 3월 2일 접수된 으뜸새마을금고 근저당권 (을4)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 현재 등기부상 존재하지 않음)

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

본건 인근(동산리)에 이마트(은이마트)가 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

상권은 일반적인 주거지역 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

이마트(은이마트)가 인근에 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

편의점, 식당, 카페 등 기본적인 상업시설 또한 갖추어져 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리사항

건축물 사용승인일이 2023년 1월 18일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 감정가(235,000,000원)와 최근 실거래가(약 6,500만 원 ~ 7,000만 원) 간에 큰 격차가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 시장가치

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 50.285㎡)의 다세대주택 매매가가 6,500만 원 ~ 7,000만 원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 59.98㎡로, 이를 최근 거래가 대비 환산 시 약 8,000만 원 ~ 8,500만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세 대비 약 2.7배 ~ 3.5배 가량 높게 책정되어 있어, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 향후 경매 진행 시 감정가 하락 폭을 주시하며 전략을 세워야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 연무읍에 위치한 다세대주택으로, 2023년 준공된 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경이 양호하고 교통 및 편의시설 접근성도 무난한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이나, 감정가와 시장 시세 간의 현저한 괴리가 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

감정가가 실제 거래가보다 훨씬 높게 책정되어 있어, 1차 경매에서 낙찰되기보다는 다수의 유찰을 통한 감액 경매를 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택 (2023년 준공)

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수되는 보증금 0원)

* 안전한 권리관계 (매각 후 모든 등기사항 말소)

* 감정가 대비 낮은 시세로, 유찰 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건(59.98㎡)의 추정 시장 가치는 약 8,000만 원 ~ 8,500만 원 수준입니다.

현재 감정가 235,000,000원 대비 시세가 현저히 낮으므로, 1차 경매에서의 입찰보다는 유찰 후 감액된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

차기 입찰 시점의 예상 감정가 하락률을 고려하여, 시장 시세 범위(8,000만 원 ~ 8,500만 원)에 70% ~ 80% 수준을 적용한다면, 약 5,600만 원 ~ 6,800만 원 선을 잠재적 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

이는 1차 경매 이후 추가 유찰 시점을 가정했을 때의 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 해당 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.

중요: 1차 경매에서의 입찰은 권장하지 않으며, 유찰을 기다린 후 경쟁 구도를 파악하며 입찰가 산정을 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.