나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [2] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (2)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 3층 302호 (신주소: 충청남도 논산시 안심로110번길 3-4)

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

토지 지분: 41.823㎡

건물면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

건물 지분: 59.1248㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고 (등기부상 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리에 소재하며, '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본 건 필지는 서측으로 도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(2025-09-02)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 유한회사의림건설 외 다수에게 있으며, 가장 빠른 근저당권(말소기준권리)은 으뜸새마을금고의 것으로, 금액은 940,800,000원입니다. 이후 여러 근저당권, 압류, 그리고 본 경매 개시 결정(으뜸새마을금고, 909,980,220원)이 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소 기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 1,170,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건 302호에는 김민경 임차인이 거주 중인 것으로 확인됩니다.

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 600,000원

- 전입일자/확정일자: 2024-03-29

- 배당신고일자: 2026-04-03

- 대항력: 없음

임차인의 대항력이 없어, 보증금 회수에 불리할 수 있으며, 경매 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 등기부상의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근에서 거래된 다세대 주택의 면적(약 50.285㎡) 대비 실거래가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 233,000,000원과는 상당한 괴리가 있습니다.

4.2. 건물 상세 정보

본 건이 속한 주건축물은 2023년 1월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 본 건(302호)은 3층에 위치하며, 연면적 약 659.16㎡ (약 199평) 규모입니다. 건물 신축 연도는 2023년으로 비교적 신축에 속합니다.

4.3. 면적 정보

본 건의 전용면적(건물면적)은 59.12㎡ (약 17.89평)이며, 토지 지분은 41.823㎡ (약 12.65평)입니다. JSON 데이터의 거래 사례는 전용면적 약 50.285㎡ 기준으로, 본 건은 이보다 약 8.83㎡ (약 2.66평) 더 넓습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 연무중앙초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 관계 및 감정가

등기부채권 총액(1,170,800,000원)이 감정가(233,000,000원)보다 훨씬 높아, 채권 회수가 원활하지 않았음을 시사합니다.

6.2. 시세와의 괴리

제공된 최근 실거래가(6500만~7000만원)와 본 건의 감정가(23300만원) 간의 현저한 차이는 본 건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요함을 의미합니다. 감정가가 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 제한이 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 부동산의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계상 낙찰자가 인수할 부담은 미미하나, 제공된 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재하여 투자 시 주의가 요구됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 주변 학군(연무중앙초등학교)이 양호합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 적어 명도 및 권리관계 정리가 비교적 용이합니다.

* 부정적 영향의 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터를 근거로 추정 시, 본 건의 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다. 전용면적 59.12㎡ 기준으로, 주변 거래 사례(50.285㎡, 6500만~7000만원)를 바탕으로 환산하면 약 7,000만 원 ~ 8,000만 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 감정가가 233,000,000원인 점, 그리고 실제 건물 상태, 향후 시장 가치 변화 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 낙찰 시 인수하는 보증금이 0원이므로, 시장 시세 대비 공격적인 입찰 전략도 고려할 수 있습니다.

추정 시세를 기준으로, 낙찰 후 명도 비용 및 수리비 등을 고려하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 본 건의 정확한 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.