나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [5] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 논산지원 2026타경20042 (5) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 컨설팅 의견입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (5)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96, 주건축물 1동 3층 301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호 (총 5층 중 3층)

토지면적: 42.43㎡ (약 12.83평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)

사용승인일: 2023년 1월 18일 (건축물대장 기준)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 다세대주택입니다.

주변 일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

주변 지역에 잠재적 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 으뜸새마을금고의 근저당권(접수일 2023-03-02, 채권최고액 940,800,000원)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 압류)는 말소기준권리 이하 순서대로 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 임차인 현황

본건 301호에는 이윤아 임차인이 거주 중입니다.

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 8월 14일

확정일자: 2023년 9월 11일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 명도 시 원만한 협의가 중요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 실거래가 데이터에 따르면, 주변 유사 물건의 거래 가격대는 5천만원대에서 7천만원대 수준입니다.

* 2026년 7월, 50.285㎡ (약 15.21평) 물건이 6,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 50.285㎡ (약 15.21평) 물건이 6,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 50.285㎡ (약 15.21평) 물건이 7,000만원에 거래되었습니다.

본건 건물은 2023년 1월 사용승인된 신축 건물로, 비교 대상 물건(2016~2017년 건축)보다 건축 연도가 최신이며, 건물 면적(59.98㎡) 또한 비교 대상(50.285㎡)보다 넓습니다.

이를 감안할 때, 단위 면적당 시세는 비교 대상 물건보다 높을 것으로 예상됩니다.

제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 단위 면적당 시세를 산출하면 약 130만원/㎡ 이상으로 추정됩니다.

본건 건물 면적(59.98㎡)에 적용 시, 시장 기반 예상 가치는 약 8,110만원에서 9,326만원 수준으로 분석됩니다.

1.6. 생활정보

* 교육: 연무중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 감정가액(2억 3천 5백만원)과 주변 실거래가 기반 분석 가격(약 8천만원 ~ 9천만원대) 간의 현저한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 시 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 소요 시간이 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 깨끗하고, 비교적 신축 건물이며, 입지 조건 또한 양호한 편입니다.

하지만 가장 큰 특징은 감정가와 실거래가 간의 매우 큰 괴리입니다. 감정가가 시장 시세보다 훨씬 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 철저한 시세 조사와 함께, 감정가의 적정성을 재확인하는 것이 필수적입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인이 대항력이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.9. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 건축물 사용승인 연도가 비교적 최신(2023년)입니다.

* 주변 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다.

그러나, 제공된 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 산출한 시장 기반 예상 가치는 약 8,110만원에서 9,326만원 수준입니다.

감정가와 시장 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 첫 경매에서 감정가 또는 그에 준하는 금액으로 입찰이 진행된다면, 시장 시세 대비 높은 금액이 될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 시장 시세와 추가적인 여유분을 고려한 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 120,000,000원 범위를 제안합니다.

이는 제공된 시장 데이터에 기반한 것이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사와 최신 시세 정보를 종합하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.