나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (12)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 306호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 24.06㎡ (약 7.28평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상)

채무자: (정보 미제공)

특이사항: 공동담보,

주의사항: (정보 미제공)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2794-3번지에 위치한 대풍아트빌4 3층 306호 다세대주택입니다.

건물은 2001년에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조로 총 4개 층으로 이루어져 있습니다.

건물의 총 면적은 487.79㎡이며, 대지권은 353.8㎡입니다.

본 매각 물건은 전용면적 25.25㎡ (약 7.64평)의 소형 주거 공간입니다.

주변 환경 및 교통 상황은 감정평가서상 '1'로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 감정평가서를 참고해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 을1순위 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-02-05 접수) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리 내역:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1, 을2): 총 1,092,000,000원

* 달월 임의경매개시결정 (갑2): 910,000,000원

* 병점신용협동조합 가압류 (갑3): 200,000,000원

등기부채권 총액은 1,292,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-04. 대항력 없음.

* 임차인 황 : 보증금 3,000,000원, 차임 530,000원, 확정일자 2024-09-05, 배당신고일자 2025-05-23. 대항력 없음.

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인들은 대항력이 없어 경매 절차 완료 후 명도 절차가 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변에 대규모 산업단지가 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 소형 주택 시세 파악이 중요합니다.

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다 (2026년 7월 기준):

* 대성빌리지1차: 54.675㎡ (약 16.5평), 2001년 건축, 100,000,000원에 거래.

* 트윈빌: 57.02㎡ (약 17.25평), 2008년 건축, 125,000,000원에 거래.

* 삼성하이츠빌(2차): 58.62㎡ (약 17.73평), 2002년 건축, 77,000,000원에 거래.

본건의 건물 면적은 25.25㎡ (약 7.64평)으로, 제시된 유사 거래 사례 대비 면적이 현저히 작습니다.

이를 고려하여 면적당 단가로 환산 시, 삼성하이츠빌(2차)의 경우 약 434만원/평, 대성빌리지1차 약 605만원/평, 트윈빌 약 725만원/평으로 산정됩니다.

다만, 면적 차이가 크므로 단순 비교는 어렵습니다. 25.25㎡의 면적을 고려할 때, 실제 시장가치는 제시된 거래 사례의 면적당 가격을 기준으로 환산하여 추정해야 하며, 이는 감정가 110,000,000원 대비 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

시흥시 정왕동은 주거와 산업이 복합된 지역으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 중요합니다.

주변에는 학교, 상업시설, 대중교통 이용이 가능한 것으로 추정되나, 정확한 편의시설 및 학군 정보는 현장 조사나 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 있는지 확인이 필요합니다. 현제 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인들이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으므로 법적인 부담은 적으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

제공된 유사 면적 거래 사례와 본건의 감정가를 비교했을 때, 감정가가 시장가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라 예상보다 높은 낙찰가로 인해 수익성이 저하될 수 있습니다.

정왕동 일대의 부동산 시장 변동성 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

다만, 25.25㎡라는 작은 면적 대비 감정가 110,000,000원이 시장 시세 대비 높을 가능성이 있어, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필수적입니다.

주변의 다른 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본 건의 면적을 고려한 실제 가치를 면밀히 산정하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

(단, 명도 과정 자체는 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

제공된 주변 거래 사례 (54.675㎡ ~ 58.62㎡)와 본건의 면적 (25.25㎡)을 비교 분석했을 때, 본 건의 감정가는 시장 가치보다 높을 가능성이 있습니다.

유사 면적의 시장 가격을 추정하기 위해 면적을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하되, 시장 상황 및 실거래가 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 약 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 및 본건의 정확한 가치 평가를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.