나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 안산지원 2025타경52069 (13)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3, 대풍아트빌4 4층 401호 (신주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6, 4층 401호)

물건 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형주택)

감정 평가액: 114,000,000원

토지 면적: 22.39㎡ (약 6.78평)

건물 면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 현황

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 대풍아트빌4의 4층 401호입니다. 대풍아트빌4는 2018년에 건축허가를 받아 2021년에 사용승인이 완료된 도시형생활주택입니다. 건물은 총 4층 규모이며, 본 물건은 4층에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

시흥시 정왕동은 시화국가산업단지 인근에 위치하여 산업 배후 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다. 본 물건이 위치한 정왕동 2794-3번지 일대는 대풍아트빌4를 포함하여 대성빌리지1차, 트윈빌, 삼성하이츠빌(2차) 등 유사한 형태의 연립, 다세대 주택 단지들이 밀집해 있는 지역입니다. 이러한 지역적 특성은 주거 수요를 형성하는 기반이 됩니다.

2.3. 교통 상황

대중교통 이용은 버스 노선을 통해 가능하며, 시흥시 내 주요 지역 및 인근 지하철역(예: 4호선 오이도역)으로의 접근성을 제공합니다. 다만, 도보로 이용 가능한 지하철역이 인접해 있지 않아 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

총 등기부채권액은 1,292,000,000원입니다. 등기부상 소유권 보존, 근저당 2건 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 합계 1,092,000,000원), 임의경매 1건 (달월, 910,000,000원), 가압류 1건 (병점신용협동조합, 200,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이들 권리는 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 엄대환 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 엄

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-16

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 엄 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 정왕동 지역은 시흥 스마트 허브(구 시화국가산업단지)와 인접해 있어 산업 단지 종사자를 포함한 배후 주거 수요가 있는 지역입니다. 대풍아트빌4 단지 내 또는 인근에 편의점, 소규모 상점 등 주민 생활에 필요한 기본적인 상업 시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 인근 다른 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 시화국가산업단지 관련 시설 및 공공기관, 병원 등은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

정왕동 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 도보 통학이 가능한 범위 내에 교육 시설이 존재합니다.

5.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 주거 단지와 일부 상업 시설로 이루어져 있으며, 지도상으로 특별히 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 시흥 스마트 허브(구 시화국가산업단지)가 인접해 있어 해당 산업 단지에서 발생하는 환경적 요인(소음, 공해 등)의 잠재적 영향 가능성은 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간의 괴리

물건의 감정가는 114,000,000원이지만, 제공된 주변 실거래가 정보를 분석했을 때 유사한 규모의 다세대주택 거래가는 이보다 낮은 수준을 보입니다. 본 물건의 전용면적(23.50㎡)이 비교 대상 물건(약 54~58㎡)보다 현저히 작다는 점을 감안하더라도, 감정가와 현재 시장가치 간의 차이가 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 총 채무액

등기부상 채무 총액이 1,292,000,000원으로, 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액입니다. 비록 경매로 인해 말소될 채무이지만, 해당 물건의 과거 재무 상태를 시사합니다.

6.3. 임차인 보증금 규모

임차인의 보증금이 90,000,000원으로, 물건의 감정가 및 추정 시세 대비 높은 편입니다. 임차인이 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않는 점은 낙찰자에게 유리하나, 임대차 계약 당시의 시장 상황 또는 평가에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, 최근 실거래가 분석 결과 유사 규모의 주택 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 시세 차익을 기대하거나, 현재 가치보다 더 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 시화국가산업단지와의 인접성을 고려한 환경적 요인 및 감정가와 시장 시세 간의 괴리 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무인수 임차 보증금

임차인 엄 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 90,000,000원을 인수할 필요가 없습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 절감하는 효과를 가져옵니다.

8.2. 소형 주택의 수요

전용면적 23.50㎡의 소형 주택은 1인 가구 또는 소규모 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 안정적인 배후 수요

시흥 스마트 허브(구 시화국가산업단지)와 인접한 입지 특성상, 산업 단지 근로자 등을 중심으로 한 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 해당 물건과 유사한 규모의 다세대 주택들은 77,000,000원에서 125,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

- 대성빌리지1차 (54.675㎡): 100,000,000원 (약 1,828,908원/㎡)

- 트윈빌 (57.02㎡): 125,000,000원 (약 2,192,213원/㎡)

- 삼성하이츠빌(2차) (58.62㎡): 77,000,000원 (약 1,313,545원/㎡)

본 물건의 면적은 23.50㎡로, 비교 대상 물건들의 면적(약 54~58㎡)보다 작습니다. 이러한 면적 차이를 고려하여, 비교 대상 물건들의 평균적인 제곱미터당 가격(약 2,010,560원/㎡)을 적용하면, 본 물건의 추정 시세는 약 47,248,260원 수준으로 산출됩니다.

감정가(114,000,000원)와 실거래가 기반 추정 시세(약 47,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하되, 시장 상황 및 면적 대비 가격을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대는 비교 대상 실거래가 기반의 추정치보다 약간 높게 책정하여, 실제 경매에서의 낙찰 경쟁 및 감정가의 일정 수준을 반영한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.