나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52069 (9)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3, 대풍아트빌4 3층 303호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장 상 도시형생활주택 - 원룸형주택)

* 감정가: 84,000,000원

* 면적:

* 토지 지분: 17.67㎡ (약 5.35평)

* 건물 전용면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 공동담보

* 건물 정보: 대풍아트빌IV (신주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6), 2018년 건축 허가, 2021년 사용 승인된 건물로, 지하 0층, 지상 4층 건물 중 3층 303호에 해당합니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변에 시화국가산업단지 및 반월국가산업단지가 인접하여 직주근접 수요가 있는 지역입니다.

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 정왕동은 대규모 산업단지와 더불어 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 종류의 주거 시설(빌라, 다세대주택 등)이 분포하고 있으며, 생활 편의 시설 또한 갖추어져 있습니다.

* 교통 상황: 주요 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 노선 및 배차 간격에 따라 다소 불편할 수 있습니다. (주변 환경 분석 결과, 특정 대중교통 노선에 대한 상세 정보는 제한적이나, 일반적인 산업단지 인근 주거지의 특성을 보입니다.)

* 토지 이용: 해당 지역은 다세대주택 및 기타 주거 시설이 주를 이루는 지역으로, 토지 이용 계획 상 주거 용도로 활용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 05일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (516,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 1,292,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안권찬

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 보증금이나 부담할 권리가 없습니다.

* 권리 분석 결과: 본 건에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 별도 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 정왕동 지역은 대규모 산업단지의 배후 주거 지역으로서, 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 생활 편의 시설(상가, 마트, 식당 등)이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다. (제공된 정보 및 검색 결과로 볼 때, 대규모 상업지구보다는 지역 단위의 생활 편의 시설이 주를 이룹니다.)

* 수요: 소형 주택(원룸형)의 경우, 산업단지 근로자 등 1인 가구를 대상으로 한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: (검색 결과에 따르면) 주변에 학교, 공원 등 공공시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거지역 내 생활 편의 시설은 갖추어진 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 대풍아트빌IV는 다세대주택 단지 내에 위치하며, 주변 역시 다세대, 빌라 등 주거 시설이 밀집된 형태입니다. (산업단지 인근 지역의 특성상, 주거 환경은 조용함과 소음 등 다양한 요인이 복합적으로 작용할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액(1,292,000,000원)에 비해 감정가(84,000,000원)가 현저히 낮은 수준입니다. 이는 경매 물건의 특성이며, 시장 상황 및 권리관계에 따라 낙찰가가 결정됩니다.

* 소형 면적: 전용면적 18.55㎡(약 5.61평)으로, 1인 가구나 소형 주거 공간을 선호하는 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 시화·반월국가산업단지와 인접해 있어 직주근접의 이점이 있으나, 산단 인근 지역의 환경적 요인(소음, 대기 질 등)은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. (현재까지 조사된 정보상, 특별한 혐오 시설의 직접적인 영향은 파악되지 않았으나, 지역 특성상 유의가 필요합니다.)

* 감정가 대비 면적: 제공된 주변 유사 면적 매물의 최근 매매가 대비 평당 감정가가 높게 산정된 경향이 있어, 실거래가와의 괴리 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 다세대주택(원룸형) 경매 물건입니다. 채권 총액이 감정가에 비해 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 권리가 없어 낙찰자는 모든 등기부상 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다. 입지상 산업단지 인근으로 직주근접 수요가 예상되나, 소형 면적임을 고려해야 합니다. 감정가가 주변 대형 면적 빌라의 실거래가 대비 평당가는 다소 높게 책정되었을 수 있으나, 원룸형 주택으로서의 가치를 평가한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 전문 투자: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주택에 대한 수요를 공략할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 명확한 권리 분석 후 투자가 가능합니다.

* 산업단지 배후 수요: 인근 산업단지 근로자 등을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 7월 기준, 54.675㎡ 1억원, 57.02㎡ 1억 2,500만원, 58.62㎡ 7,700만원)는 본건(18.55㎡)과 면적이 크게 다릅니다. 본 건의 감정가는 84,000,000원으로, 이는 18.55㎡(약 5.61평) 면적에 대한 단독 감정가입니다. 해당 면적의 원룸형 주택임을 감안할 때, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 감정가 84,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 75,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 유사 면적 주택의 시세 동향을 면밀히 추가 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.