나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52069 (15)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3, 대풍아트빌4, 4층 403호

* 건물구조: 도시형생활주택 (원룸형주택)

* 감정가: 145,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 28.51㎡ (약 8.62평)

* 건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 해당 물건은 대풍아트빌4라는 건물 내에 있습니다. 대풍아트빌4는 2021년 1월에 사용승인을 받은 도시형생활주택입니다.

* 건물명: 대풍아트빌IV (2021년 1월 사용승인)

* 주변환경: 시흥시는 반월·시화 산업단지를 배후로 하는 주거 및 산업 복합 지역입니다. 해당 물건이 위치한 정왕동은 이러한 산업단지와 인접해 있어 직주근접성이 용이한 특징이 있습니다. 다만, 산업단지 인근 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 지도 검색 결과, 물건지 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지와의 근접성은 존재합니다.

* 교통: (제공된 정보에 교통에 대한 구체적인 설명이 부족하여 현장 확인 필요. 다만, 시흥시는 주요 도로망을 통해 수도권 접근성이 양호한 편입니다.)

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2021년 2월 5일자 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 516,000,000원)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 576,000,000원)

* 주택임차권 (이용백, 150,000,000원) - 말소처리됨

* 임의경매 (달월, 910,000,000원) - 말소처리됨

* 가압류 (병점신용협동조합, 200,000,000원) - 말소처리됨

* 총 채권액: 1,442,000,000원 (등기부채권 총액)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 소멸 대상이 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이용백)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 법원에서 명시한 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 유사 빌라/다세대 주택의 최근 매매가는 7,700만원에서 1억 2,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 대부분 2000년대 초중반에 건축되었으며, 본건보다 면적이 넓은 편입니다. 본건은 2021년에 준공된 신축 건물이며 도시형생활주택(원룸형)으로, 연식 및 건물 용도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 기본적인 상업시설이 존재하며, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 및 교통망, 교육시설 등은 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.)

* 교통: (제공된 정보에 교통에 대한 구체적인 설명이 부족하여 현장 확인 필요.)

6. 잠재적리스크

* 권리관계: 등기부상 인수되는 권리는 없으므로 명확한 권리 확보가 가능합니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 권리 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 법원에서 명시한 인수 보증금 0원이므로 낙찰자의 직접적인 재정 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 배당 절차 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

* 건물 상태: 2021년 신축 건물이므로 물리적 노후도는 낮을 것으로 예상되나, 내부 마감재, 설비 등의 정확한 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 인접한 산업단지의 소음, 분진 등 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하고 낙찰자가 인수해야 할 채무나 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능하다는 장점이 있습니다. 또한, 2021년 준공 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보는 본건과는 연식 및 용도가 다른 다세대/빌라 매물이므로 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가는 145,000,000원으로, 이는 신축 건물 및 소형 평형이라는 점을 감안할 때 적정 수준일 수 있으나, 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 소형 도시형생활주택: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적고, 현대적인 설비 및 공간 활용성을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 후 인수해야 할 권리 및 채무가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 역세권/산업단지 배후 주거지: 시흥시 정왕동은 산업단지 배후 주거지로서 직주근접 수요가 존재하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례(대성빌리지1차, 트윈빌, 삼성하이츠빌(2차))는 2001년~2008년에 건축된 다세대/빌라로, 면적 또한 54.67㎡~58.62㎡(약 16.5평~17.7평)로 본건(29.93㎡, 약 9.05평)보다 훨씬 넓습니다. 이들 매물의 평당가는 약 43.5만원~72.7만원 수준으로, 본 건의 감정가(평당 약 160만원)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 건물 연식, 면적, 그리고 건물 용도(도시형생활주택)의 차이에서 비롯된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 건은 2021년에 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 연식과 소형 평형이라는 특징이 있습니다. 제공된 JSON 정보의 유사 건물들은 연식이 오래되고 면적이 더 넓은 다세대/빌라이므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 따라서, 신축 건물이라는 점과 소형 평형의 희소성, 그리고 감정가의 적정성을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 145,000,000원을 기준으로, 안전 마진 확보 및 시세 변동 가능성을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% = 116,000,000원

* 적정 수준 접근 시: 감정가의 90% = 130,500,000원

따라서, 116,000,000원 ~ 130,500,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 시세 및 잠재적 임대 수익률 분석을 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 상담을 통해 추가적인 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.