나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (8)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3, 대풍아트빌4 3층 302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 케이씨유엔피엘대부주식회사)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

건축연도: 2021년 사용승인 (2018년 건축허가)

총 층수: 4층 건물 중 3층

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 상가 및 일부 산업시설이 혼재된 주거 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황: 인근 대중교통 이용이 가능하며, 도로망 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로, 쇼핑, 식당, 병원 등 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 가능합니다. (별도 제한 사항 없음)

* 인접 도로상태: 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 반경 내에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 큰 영향을 미칠 것으로 보이지 않습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권: 이계문 (2021년 2월 5일 소유권 보존 등기)

* 말소기준권리: 2021년 2월 5일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 말소예정 권리:

* 근저당권 (을1, 을2): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총 1,092,000,000원)

* 임의경매개시결정 (갑2): 달월 (910,000,000원)

* 가압류 (갑3): 병점신용협동조합 (200,000,000원)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시외 토지/건물, 지상권 등 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이계용)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 또는 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

* 총 채무액: 1,292,000,000원 (근저당 1,092,000,000원 + 가압류 200,000,000원)

4. 상권분석

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 대풍아트빌IV 다세대주택(도시형생활주택) 내 302호입니다.

* 건물 유형: 도시형생활주택으로, 주로 1인 가구를 대상으로 하는 소형 주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 인근 다세대주택(면적: 54.675㎡, 16.54평)이 100,000,000원에 매매되었습니다. (평당가 약 605만원)

* 2026년 7월, 인근 다세대주택(면적: 57.02㎡, 17.25평)이 125,000,000원에 매매되었습니다. (평당가 약 725만원)

* 2026년 7월, 인근 다세대주택(면적: 58.62㎡, 17.73평)이 77,000,000원에 매매되었습니다. (평당가 약 434만원)

* 시세 분석:

* 위 비교 사례들은 본건보다 면적이 3배 이상 큰 다세대주택입니다.

* 비교 사례들의 제곱미터당 가격은 약 131만원에서 219만원 수준입니다.

* 본건의 감정가(84,000,000원)는 면적 18.55㎡(5.61평) 기준 약 452만원/㎡으로, 비교 사례의 제곱미터당 가격보다 상당히 높은 편입니다.

* 이는 감정가가 높게 산정되었거나, 본건과 같은 소형 원룸형 주택의 제곱미터당 단가가 비교 사례보다 높게 형성될 수 있음을 시사합니다.

* 현재 시점에서의 시장 가격은 비교 사례들을 참고하되, 본건의 소형 원룸형 특성을 고려한 조정이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거용으로 사용 가능한 도시형생활주택입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초·중·고등학교 및 대학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로와의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 높은 채무 총액: 본건의 총 채무액(1,292,000,000원)이 감정가(84,000,000원) 대비 매우 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최신 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 의미합니다.

* 소형 면적: 18.55㎡의 소형 면적으로, 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소액 투자 및 실거주 목적으로 접근 가능성이 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 보증금 및 대항력이 없습니다. 그러나 높은 총 채무액과 감정가 대비 현저히 낮은 비교 시장 가격은 주요 리스크 요인으로 분석됩니다. 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 원룸형 주택으로 1인 가구의 임대 수요를 노릴 수 있습니다.

* 권리상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성이 있어, 시세 이하 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 소형 원룸형 주택의 제곱미터당 가격은 약 131만원에서 219만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 면적(18.55㎡)과 소형 원룸형 주택의 특성을 고려할 때, 보수적으로 제곱미터당 약 230만원 ~ 250만원 수준의 가치를 적용할 수 있습니다.

* 제곱미터당 230만원 적용 시: 18.55㎡ * 2,300,000원/㎡ = 42,665,000원

* 제곱미터당 250만원 적용 시: 18.55㎡ * 2,500,000원/㎡ = 46,375,000원

감정가(84,000,000원)와 최근 매매 사례의 괴리가 크고, 채무 총액이 매우 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 45,000,000원으로 제안합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 현 시세 분석 및 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.