나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2025타경52069 (7)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 301호

용도: 다세대주택 (건축물표제부상 도시형생활주택-원룸형주택)

건축년도: 2001년 (준공 승인일 2021년 1월 26일 기준 추정)

토지 면적: 18.96㎡ (약 5.73평)

건물 면적: 19.90㎡ (약 6.01평)

감정가: 90,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 감정평가서 요약에 따르면, 물건지 주변 환경은 주거지로 적합한 일반적인 환경으로 평가되어 있습니다.

* 교통상황: 감정평가서 요약상 교통 상황은 양호한 것으로 기재되어 있으나, 구체적인 대중교통 접근성 등 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인접 도로상태: 감정평가서 요약에 따르면, 건물은 주변 도로와 잘 접해 있어 차량 접근이 용이한 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존: 이계문 (2021-02-05)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 2021-02-22) - 총 1,092,000,000원

* 임의경매 개시: 달월 (2025-04-03, 수원지방법원 안산지원 2025타경52069) - 910,000,000원

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07) - 200,000,000원

* 말소기준권리: 을1 근저당 (2021-02-05)

* 총 등기부채권액: 1,292,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손대석 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-14

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 해당 물건은 '대풍아트빌IV'라는 이름의 집합건물 내에 위치하고 있습니다. 건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형주택)으로 분류됩니다.

* 주변 지역: 인근에는 유사한 다세대 및 빌라 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 상업시설: 주변에 '메가쇼핑몰'과 같은 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 감정평가서 요약에 따르면 건물의 구조 및 이용 상태, 설비 내역은 양호한 것으로 평가되었습니다.

* 주변 환경: 감정평가서상 주위 환경은 주거에 적합한 지역으로 기재되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 상업 시설 및 쇼핑몰 이용이 가능하여 생활 편의성이 어느 정도 확보되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 총액: 총 등기부 채권액(1,292,000,000원)이 감정가(90,000,000원)를 매우 크게 초과하고 있습니다. 이는 해당 물건의 가치 대비 채무 부담이 과도하며, 낙찰 후에도 채권자들의 이해관계로 인해 경매 절차가 예상보다 복잡해지거나, 낮은 가격으로 낙찰되지 않으면 경매가 취소될 가능성도 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 주변 실거래가 정보를 바탕으로 추정한 해당 면적(19.90㎡)의 시세는 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로, 감정가 9,000만원과는 큰 차이를 보입니다. 이러한 시세 괴리는 낙찰 후 예상보다 낮은 가격으로 매각하거나, 시세 차익을 얻기 어렵게 만들 수 있습니다.

* 높은 유찰 가능성: 감정가 대비 채무 총액이 과도하고, 시세와의 괴리가 큰 점을 고려할 때, 본 물건은 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)으로, 대항력 있는 임차인은 없는 상태입니다. 감정가는 9천만원으로 책정되었으나, 등기부상 채무 총액이 12억 9천 2백만원에 달하여 감정가를 현저히 초과하는 상황입니다. 이는 부동산 경매에서 매우 이례적인 상황으로, 낙찰 가능성 및 적정 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 주변 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 면적의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 상당히 낮을 것으로 추정됩니다. 따라서 높은 채무액과 시세 괴리, 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인이 대항력이 없고 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 전혀 없습니다.

* 소형 면적: 19.90㎡(약 6평)의 소형 면적으로, 1~2인 가구의 실수요자에게는 비교적 접근 가능한 주거 공간이 될 수 있습니다.

* 주거 지역 입지: 감정평가서상 주위 환경, 교통, 도로 상태가 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(19.90㎡)의 최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 해당 물건의 예상 시세는 약 3,500만원 ~ 4,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 9,000만원과 상당한 차이를 보입니다.

총 채무액이 1,292,000,000원에 달하는 점을 고려할 때, 해당 물건은 높은 확률로 여러 차례 유찰될 것으로 예상됩니다.

무리하게 감정가에 근접하는 금액으로 입찰하기보다는, 현재 시세와 물건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가 대비 60~70% 수준: 약 5,400만원 ~ 6,300만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 매우 신중한 접근이 필요하며, 실제 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 향후 시장 상황 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 주시하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.