나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 402호

건물명: 대풍아트빌IV

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형주택)

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.21㎡ (약 8.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축 연도: 2018년 (사용승인일: 2021년 01월 26일)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 (본건은 4층)

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주소는 시화호수전원2길 89-6 (정왕동)입니다.

2.2. 주변 환경

해당 지역은 시흥스마트허브(구 시화공단)와 인접해 있어 산업단지 배후 주거지역의 특성을 가지고 있습니다. 이로 인해 일부 지역에서는 산업단지에서 발생하는 악취 민원이 보고되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 02월 05일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 소유권보존: 2021년 02월 05일 (이계문)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 516,000,000원), 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22, 576,000,000원)

* 주택임차권: 김남지 (2025-10-31 접수, 100,000,000원) - 매각으로 소멸됨

* 임의경매: 달월 (2025-04-03 접수, 910,000,000원) - 본 경매 사건

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07 접수, 200,000,000원) - 매각으로 소멸됨

* 등기부채권 총액: 1,392,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

3.4. 권리분석 종합 의견

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 유사 물건 시세

제공된 주변 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡): 100,000,000원 (약 183만원/㎡)

* 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 125,000,000원 (약 219만원/㎡)

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 77,000,000원 (약 131만원/㎡)

4.2. 감정가 대비 분석

본건 물건의 감정가는 142,000,000원으로, 면적(29.21㎡) 당 가격은 약 486만원/㎡입니다.

감정가는 유사 시세 대비 높은 편이나, 본 물건은 건축 연도(2018년 준공, 2021년 사용승인)가 비교 대상 물건들보다 현저히 신축이라는 점을 고려해야 합니다. 원룸형 도시형생활주택으로서의 시장 가치가 감정가에 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교통

본 물건은 정왕동 택지지구 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 및 차량 이동은 시흥스마트허브 및 인근 지역 접근성을 고려할 때 보통 수준으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주변 환경 리스크

시흥스마트허브(구 시화공단)가 인접해 있어, 일부 지역에서 산업단지에서 발생하는 악취 및 대기 오염 관련 민원이 보고되고 있습니다. 이는 주거 환경 만족도에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 가격 변동 리스크

유사 물건의 시세와 본건의 감정가 간 가격 차이가 존재하는 바, 실제 경매 낙찰가율 및 향후 시장 변동성에 따른 투자 가치 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 다만, 인근 산업단지에서 발생하는 환경적 요인(악취 등)은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

8.2. 소형 주거 상품

원룸형 주택으로 1인 가구 임대 수요 확보가 가능하며, 소액 투자 상품으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 권리 분석 결과

인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하므로, 낙찰가 전액이 실제 취득 비용이 됩니다.

9.2. 시세 및 감정가 분석

감정가는 142,000,000원이나, 주변 시세와의 격차가 존재합니다. 그러나 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 현재 시세를 반영하는 수준일 가능성이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하되, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 주변 시세와 감정가의 차이, 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 95% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 134,900,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.