나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 대풍아트빌IV

층: 2층 (총 4층 건물)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 사용승인일 2021년 1월 26일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 해당 지역은 산업단지와 주거시설이 혼재된 곳입니다. 대풍아트빌4는 다세대주택으로 구성된 단지입니다.

2.2. 교통 상황

제공된 정보 내에서 구체적인 교통 상황에 대한 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 주변 대중교통 이용 편의성은 일반적인 시흥시 정왕동 지역의 교통망에 준할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건에는 소유권보존 등기, 근저당권 2건, 임의경매 개시결정, 가압류 1건이 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 을1, 을2, 갑2(임의경매), 갑3(가압류) 등기 등 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 520,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-03-04

* 확정일자: 2024-03-04

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 거래 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 연립, 다세대, 빌라의 거래가는 다음과 같습니다.

* 대성빌리지1차 (2001년 준공, 54.675㎡): 100,000,000원

* 트윈빌 (2008년 준공, 57.02㎡): 125,000,000원

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년 준공, 58.62㎡): 77,000,000원

본건 물건의 전용면적은 26.41㎡ (약 7.99평)으로, 비교 대상 물건들(54.675㎡ ~ 58.62㎡)보다 면적이 작습니다.

면적당 단가를 단순 비교 시,

* 대성빌리지1차: 약 1,828,390원/㎡

* 트윈빌: 약 2,192,213원/㎡

* 삼성하이츠빌(2차): 약 1,313,545원/㎡

이를 본건의 전용면적(26.41㎡)에 대입하면 약 34,725,000원 ~ 57,920,000원 범위의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 비교 대상 물건의 면적 및 개별 특성에 따른 것으로, 실제 시세는 다를 수 있습니다. 본건의 감정가는 120,000,000원으로, 주변 시세로 추정되는 가격보다 상당히 높게 책정되었습니다.

4.2. 토지 정보

토지 면적은 25.16㎡ (약 7.61평)이며, 토지 지분은 건물 면적과 동일하게 25.16㎡입니다. 이는 다세대 주택의 일반적인 토지 지분율에 해당할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 감정평가서 요약표 상으로는 구체적인 편의시설 정보가 명시되어 있지 않습니다. 일반적인 주거 지역 내에 위치하므로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보 내에서 교육 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

본 물건의 총 등기부채권액은 1,292,000,000원으로, 감정가 120,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차에 참여하는 입찰자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있으며, 시세 대비 저가 낙찰 가능성과 더불어 채권자들의 적극적인 권리 행사 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.2. 시세와 감정가의 큰 괴리

최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세가 본건의 감정가(120,000,000원)보다 현저히 낮게 형성되어 있습니다 (특히 전용면적 대비). 이는 감정가 산정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 물건 자체의 특정 요인(예: 낮은 층, 노후화, 주변 환경 등)으로 인한 것으로 보입니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

6.3. 주변 산업단지 영향

본건이 위치한 경기도 시흥시 정왕동 지역은 대규모 산업단지가 인접해 있습니다. 이로 인해 지역 특성상 소음, 분진, 대기 오염 등의 생활 환경 문제가 발생할 가능성이 있으며, 이는 주거 만족도 및 향후 환금성에 영향을 미칠 수 있습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 상세한 혐오시설 및 환경 영향 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 대풍아트빌4 2층 204호 다세대주택(원룸형)으로, 전용면적 26.41㎡의 소형 주거 공간입니다. 감정가는 120,000,000원이나, 등기부채권총액이 1,292,000,000원에 달하여 채무 부담이 매우 큰 상황입니다.

7.2. 시장 분석 결과

주변 유사 부동산의 최근 거래 자료를 분석한 결과, 본건의 전용면적 대비 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로 추정됩니다. 이는 잠재적인 시세 차익의 기회가 될 수도 있으나, 면적 대비 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기됩니다.

7.3. 권리관계 위험성

본건은 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전

매각으로 모든 권리가 소멸되는 조건이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 물건을 취득할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이나 복잡한 권리 관계가 없어 권리 분석 측면에서는 높은 안전성을 제공합니다.

8.2. 시세와 감정가의 괴리를 이용한 수익 가능성

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 리스크 요인이지만, 반대로 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받는다면 투자 수익을 기대할 수 있는 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 과도한 채권액으로 인한 경쟁 입찰자 부족 가능성도 함께 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 전용면적(26.41㎡)과 유사한 면적의 주변 거래 사례가 직접적으로 제시되지 않아 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다. 그러나 제공된 면적이 더 넓은 비교 사례들의 거래가(77,000,000원 ~ 125,000,000원)와 본건의 감정가(120,000,000원) 사이의 큰 차이를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 추정치(약 3,470만원 ~ 5,790만원)와 감정가(12,000만원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 수익성을 확보할 수 있는 수준의 입찰가를 제안합니다.

9.2. 최종 제안가

85,000,000원

* 제안 가격은 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태, 주변 환경 변화, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.