나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 4층 404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2794-3에 소재한 대풍아트빌4 4층 404호 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52069 (16)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 138,000,000원이며, 토지 면적은 28.13㎡(약 8.51평)이고 건물 면적은 29.53㎡(약 8.93평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

본 건물은 2021년 1월 26일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택이 밀집한 주거 지역으로 파악됩니다.

교통 상황은 인근 도로 상태 및 대중교통 접근성에 따라 달라질 수 있으며, 이는 현장 답사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 관련 법규 및 규제에 따라 상이할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상의 채권 총액은 1,292,000,000원입니다.

임차인으로는 변원철 씨가 있으며, 전입일자는 2021년 3월 29일입니다.

변원철 씨는 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원을 지급하였으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

배당신고일자는 2025년 6월 16일이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 위 채권 및 임차인 관련 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역(정왕동)의 다세대주택 시세는 약 77,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

이는 주로 2001년에서 2008년 사이에 건축된 타 빌라의 16평~17평대(54.67㎡~58.62㎡) 면적 기준 시세입니다.

본건은 2021년에 사용 승인된 '대풍아트빌IV'라는 신축 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적이 8.93평(29.53㎡)으로 상대적으로 작지만 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

이러한 신축 및 소형 평형대의 이점을 고려하여 시세를 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 건물의 정확한 주소는 시화호수전원2길 89-6 (정왕동)입니다.

본 물건은 도시형생활주택(원룸형주택)으로 분류되어 있으며, 건물은 지상 4층 규모입니다.

전용면적은 29.53㎡(약 8.93평)이며, 방 1개, 거실/주방, 욕실 등으로 구성된 소형 주거 공간일 것으로 예상됩니다.

본 물건이 속한 '대풍아트빌IV'는 2021년 사용 승인된 건축물로, 상대적으로 현대적인 설비를 갖추고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 채무자가 다른 부동산에도 동일한 채무를 담보로 제공했을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

임차인 변원철 씨는 대항력이 없으나, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 일부 금액에 대한 법적 절차 진행 가능성이 있습니다. 다만, 현재 인수 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

인근 지역의 산업 단지와의 거리 및 관련 시설에 따라 소음, 분진 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. (주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 이는 현장 조사 시 상세 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 '대풍아트빌IV' 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 공간을 찾는 실수요자나 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

기존 다세대주택들에 비해 면적은 작으나, 건물의 신축 연한이 짧다는 점이 감정가 산정에 긍정적인 영향을 준 것으로 보입니다.

권리상 인수 부담이 없고(인수 보증금 0원), 말소기준권리 이하 등기부 사항은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석 측면에서는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 인근의 비교 대상 매물들이 더 넓은 면적의 '다세대주택'이며 건축 연차가 오래되었다는 점을 감안할 때, 본건의 소형 평형 및 신축이라는 특수성을 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2021년 사용 승인)로 하자 및 노후도 발생 가능성이 낮습니다.

소형 면적(약 8.93평)으로 실수요자 접근성이 높으며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 인수 부담이 전혀 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

경매 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 면적(약 8.93평) 및 신축 건물(2021년식)의 시세 자료가 제한적이지만, 건물 노후도가 낮은 점과 소형 평형대의 수요를 고려했을 때 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 83% 수준인 115,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.