나이스옥션 법원경매 안산 2025타경812 [2] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층, 지상8층 건 중 제1층 제116호 외 3개호수로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

집합건출물대장 상 판매 및 영업시설(기타소매시장)으로 등재되어 있으나 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근 불가함.

설비내역

기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 50미터 내외, 서측으로 약 33미터 내외 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 약 4미터 내외의 본건 주차장 진입(현황 폐쇄된 상태) 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도: 주택))) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 대상물건이 속한 전체 건물은 기준시점 현재 재건축 진행 중으로 2023년 01월 31일 신축허가를 득하였는 바, 본건 경매 진행 및 입찰 시 유의 하시기 바람. (2023-주택과-신축허가-1)

물건 비고

1. 가처분권자가 현재의 소유자임.
2. 감정시 재건축 진행중으로 2023.1.31. 신축허가 되었음. (감정평가서 참조)
3. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경812 (2)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층117호

* 건물명: 파보레

* 용도: 판매시설 (근린생활시설, 문화 및 집회시설 포함)

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 1.64㎡ (약 0.50평)

* 토지지분: 1.64㎡ (약 0.50평)

* 건물면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 건물지분: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO (박서현)

* 특이사항: 재건축구역, 토지거래허가구역, 공동담보, 선순위가처분

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광명시 철산동 소재, 지하철 7호선 철산역 남서측 인접지에 위치.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다수의 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하고 있어 일반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 지하철 7호선 철산역이 인접해 있고 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북측 약 50미터, 서측 약 33미터 폭의 포장도로와 접하며, 동측 약 4미터 폭의 포장도로(현황 폐쇄)와 접하고 있음. 또한 남측으로는 약 10미터 폭의 보행자 전용도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 5일자 강제경매 (채권자: 박서현, 채권액: 300,000,000원)

* 인수되는 권리:

* 갑구 4번 가처분 (접수일자: 2022년 6월 30일, 권리자: 파보레쇼핑몰재건축위원회)

* 을구 7번 구분지상권설정등기 (대지권 목적 토지 관련)

* 말소되는 권리:

* 갑구 8번 강제경매 (말소기준권리)

* 갑구 9번 가압류 (채권자: 주식회사유엘, 채권액: 5,855,024,733원)

* 총 채권액: 5,855,024,733원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 특이사항:

* 가처분권자인 파보레쇼핑몰재건축위원회가 현재 물건의 소유자로 등기되어 있음. 이는 재건축 사업의 추진 주체와 일치할 가능성이 높아 사업 진행과 관련하여 긍정적으로 해석될 수 있음.

* 대지권과 관련된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

4. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건은 지하철 7호선 철산역을 이용할 수 있는 초역세권에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역에 해당함.

* 주요 업종: 판매시설, 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 다양한 업종의 입지가 가능한 복합 상업 지역임.

* 인근 배후수요: 주변에 다수의 아파트 단지와 관공서 등이 위치하여 안정적인 고정 수요 확보가 가능함.

* 현황: 현재 해당 건물이 재건축 진행 중으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 있어, 물건에 대한 직접적인 접근이 불가능한 상태임.

5. 생활정보

* 교통시설: 지하철 7호선 철산역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수함. 또한 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 환경을 제공함.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 공공시설: 관공서, 주민센터 등 주요 공공기관이 가까운 거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

* 교육시설: 광명광덕초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 교육청 문의가 필요한 사항임. 본 물건과는 직접적인 관련성은 낮음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 접근 불가: 현재 재건축 사업이 진행 중이어서 건물 전체의 출입구가 폐쇄된 상태이므로, 대상 물건에 대한 물리적인 접근이 불가능함. 이는 향후 명도 진행 시 복잡성을 야기할 수 있음.

* 재건축 사업의 불확실성: 재건축 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 계획의 변경, 지연, 무산 등의 다양한 변수가 존재할 수 있음.

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 다만, 해당 지정은 외국인 등 또는 주택 거래에 국한된 것으로 명시되어 있어, 상업용 부동산을 일반 개인 또는 법인이 취득 시 직접적인 허가 대상이 아닐 가능성이 높음. 그럼에도 불구하고 관련 법규 및 지자체 확인이 필요함.

* 감정평가 기준의 한계: 감정평가가 건축물현황도에 근거하여 작성되었으며, 재건축 진행으로 인한 실제 건축물 상태의 변화나 신축 허가(2023.1.31.) 등을 입찰 시 반드시 재확인해야 함.

* 건축물대장 호수 불일치 가능성: 제공된 자료상으로는 '1층117호'로 명시되어 있으나, 건축물대장 JSON 정보에서는 'B1F117'로 표기된 부분이 있어 실제 호수 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산동에 위치한 지하철 7호선 철산역 초역세권 상업 시설로, 대규모 재건축 사업 구역 내에 포함되어 있어 미래 가치 상승에 대한 기대감이 높은 투자 물건입니다. 감정가는 9,100만원으로 소액 투자가 가능하며, 채권자 박OO(박서현)의 강제경매로 인해 진행 중입니다. 현재 재건축으로 인해 건물 접근이 제한되고 있으나, 이는 사업 완료 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력으로 해석될 수 있습니다. 특히, 선순위 가처분권자가 재건축위원회로 확인되는 점은 사업 주체와의 일관성 측면에서 긍정적 신호로 볼 수 있습니다. 다만, 인수되는 가처분 및 구분지상권과 같은 권리 관계, 현재 건물의 접근 불가 상황, 재건축 사업 자체의 불확실성 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 재건축 사업의 프리미엄: 철산역이라는 최상의 입지와 대규모 재건축 사업의 잠재적 가치를 통해 미래 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 소액 투자 기회: 9,100만원의 감정가를 바탕으로 비교적 낮은 금액으로 투자 진입이 가능함.

* 사업 주체와의 연계성: 선순위 가처분권자가 현재 소유자이자 재건축위원회인 점은 사업 진행의 효율성을 높일 수 있는 긍정적인 요소임.

* 광명시 도시 개발 계획과의 시너지: 광명시의 전반적인 도시 개발 정책 및 호재와 맞물려 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 9,100,000원을 기준으로 하되, 향후 재건축 사업의 진행 경과, 시장 상황, 권리 관계 및 물건의 실질적 가치 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 현재 건물 접근 불가 및 재건축 진행 중인 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간의 상승한 금액 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.