나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (10)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원 (1억 2천만원)

토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

토지지분: 25.16㎡ (약 7.61평)

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.41㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 대풍아트빌4 다세대주택 3층 304호입니다. 주변으로는 다양한 연립, 다세대, 빌라 단지가 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 인근 교통 상황은 구체적인 정보가 요약되어 있으나, 통상적으로 대중교통 이용이 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 주위환경: 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 다른 공동주택 단지가 다수 분포하고 있습니다.

* 도로상태: 인접 도로 상태 양호한 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정될 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 시흥시 정왕동 지역은 공단 배후 주거지역으로서 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있습니다. 다만, 구체적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장 등)의 존재 여부는 해당 소재지 정보만으로는 특정하기 어렵습니다. 과거 시흥시 정왕동 지역에서 하수처리장의 일부를 문화시설로 개조하는 프로젝트가 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않습니다.

1.3. 권리분석

본 건물의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박강렬 (박 )

* 보증금: 5,000,000원 (500만원)

* 차임: 570,000원 (57만원)

* 전입일자: 2025-02-06

* 확정일자: 2025-02-06

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 박강렬은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이계문 (2021-02-05)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 516,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22, 576,000,000원) - 말소

* 임의경매: 달월 (2025-04-03, 910,000,000원) - 말소

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 200,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,292,000,000원 (12억 9천 2백만원)

등기부등본상 모든 근저당권, 임의경매, 가압류는 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-09-16

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (정보 없음)

본 물건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 주변의 다른 아파트 단지들로, 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

- 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡): 2026년 7월 13일, 10,000만원 (1억원) 거래

- 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 2026년 7월 11일, 12,500만원 (1억 2천 5백만원) 거래

- 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 2026년 7월 6일, 7,700만원 (7천 7백만원) 거래

본건(대풍아트빌4, 26.41㎡)과 비교했을 때, 유사 연식의 주변 다세대주택들은 면적이 54㎡ ~ 58㎡ 수준이며, 실거래가는 7,700만원에서 1억 2,500만원 사이를 형성하고 있습니다. 감정가 1억 2천만원은 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 볼 수 있으나, 본건은 면적이 약 절반 수준으로 더 작다는 점을 감안해야 합니다. 소형 면적의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 임대 시장: 정왕동 지역의 원룸/빌라 임대 시장은 비교적 활발한 편이며, 월세 50만원 이하, 전세 1억 이하의 매물이 자주 찾고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 본 물건이 소재한 정왕동은 시흥시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변으로 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 편의시설: 인근에 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 학교들이 분포하고 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다. (예: 시흥중학교, 시흥초등학교, 정왕고등학교 등)

1.6. 잠재적 리스크

* 작은 면적: 26.41㎡ (약 8평)으로 소형 주거 공간임을 감안해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보와 비교 시, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 동일 단지인 '대풍아트빌IV'의 구체적인 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다.

* 공사 지연 및 하자 가능성: 건축물대장 상 사용승인일이 2021년 1월 26일로 비교적 신축에 해당하나, 모든 하자 발생 가능성은 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리상 인수할 부분이 없고 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 면적이 26.41㎡로 협소하고, 제공된 주변 시세 정보가 다른 단지이며 면적이 본건보다 훨씬 크다는 점에서 감정가 1억 2천만원의 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다. 동일 단지인 '대풍아트빌IV'의 최근 거래 사례가 있다면 더욱 정확한 시세 파악이 가능할 것입니다. 소형 평수를 선호하는 실수요자나 투자자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 단순: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 권리가 없으므로, 감정가 120,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 주변 다세대/빌라의 실거래가(7,700만원 ~ 1억 2,500만원)와 본건의 면적(26.41㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 가격을 감안해야 합니다.

만약 유사 면적의 주택이 평당 500만원 ~ 700만원 수준이라면, 8평 기준 약 4,000만원 ~ 5,600만원 사이의 가격대를 형성할 수 있습니다.

그러나 감정가 1억 2천만원은 이보다 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 입찰가는 감정가 120,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사와 최신 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하여, 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 감정평가서 검토, 주변 부동산 탐문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.