나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53893 [2] 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '조남초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하는지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층건 내 1층 115호, 116호로서, 외벽 : 석재붙임 외 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 기호1(115호):의원, 기호2(116호):소매점임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 인접도로 대비 등고평탄한 가장형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조남동 652번지 : 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)임. 조남동 652-1번지 : 도시지역, 일반상업지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (2016-08-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

공부상 용도는 의원(기호1:115호)이나 소매점임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건이 소재하는 다인로얄팰리스6차 건물 1층은 공실이 많은바, 수요성 등을 재확인하시기 바람.

물건 비고

115, 116호는 내부칸막이 없이 운영하였음.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 소재한 다인로얄팰리스6차 건물 내 근린상가 점포입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53893 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 조남동 652 다인로얄팰리스6차 1층 116호

* 용도: 근린상가 (공부상 기호1(115호):의원, 기호2(116호):소매점)

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 6.02㎡ (약 1.82평)

* 토지 지분: 6.02㎡ (약 1.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

* 건물 지분: 28.7㎡ (약 8.68평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 확인)

* 특이사항: 115호, 116호는 내부 칸막이 없이 운영되었음 (현황조사서 참조).

* 주의사항: 115호, 116호는 내부 칸막이 없이 운영되었음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층, 지상 10층 건물 중 1층 116호.

* 준공일: 2017년 08월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 '조남초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남측, 서측, 북측으로 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로 1류 및 2류에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 09월 21일 접수된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임지민 (임 )

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 01월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 903,600,000원 (중소기업은행 근저당)

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 다인로얄팰리스6차 건물 1층에 위치한 상가 점포입니다. 건물 자체는 철근콘크리트구조로 비교적 신축(2017년 준공)입니다.

* 지역 상권: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 상업 시설 이용 수요가 존재합니다.

* 점포 운영 특성: 공부상 115호는 의원, 116호는 소매점으로 되어 있으나, 두 호실이 내부 칸막이 없이 함께 운영된 사실이 확인되었습니다. 이는 향후 점포 활용 시 내부 구조 변경이나 임대 관련 협의 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 공실 현황: 본 건이 속한 건물의 1층에 공실이 많은 편이라는 점은 잠재적인 공실 위험을 시사하므로, 해당 점포의 수요성을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 기반시설: 조남초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편리성: 차량 진출입 및 주정차가 원활하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 건물 1층의 다수 공실 현황은 임대 경쟁이 치열하거나 수요가 다소 부족할 가능성을 내포하며, 본 물건의 공실 위험에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 영업 형태의 불확실성: 115호와 116호가 분리되지 않고 운영된 점으로 인해, 현재의 합법적인 용도 및 실제 영업 형태와 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 시설 변경 또는 인허가 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 조남동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 배후 수요는 확보 가능한 입지입니다. 그러나 건물 1층의 높은 공실률은 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 115호와 116호가 통합 운영된 점 또한 실제 점포 활용 계획 수립 시 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 고정 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 초등학교 인접 효과: 가족 단위 유동인구의 접근이 용이하여 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

* 소형 상가 투자: 비교적 적은 면적으로 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 332,000,000원입니다. 임차인 현황 분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악됩니다. 따라서 인수 부담이 없는 물건이므로, 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 건물 1층의 공실률, 향후 임대 가능성, 그리고 본건의 상세한 현황(내부 구조, 관리 상태 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 적정 수준의 입찰가를 산정하시길 권합니다.

* 주변 시설 검색 결과: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보이며, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.