나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 202호

물건종별: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형주택)

감정평가액: 84,000,000 원

토지면적: 17.67㎡ (약 5.34평)

건물면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정자)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 인근에 대규모 산업단지(시화국가산업단지)가 위치하고 있습니다.

교통상황은 대중교통 이용에 불편함이 없는 수준으로 평가되었습니다.

주위 환경은 다양한 형태의 주거시설 및 상업시설, 산업시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부등본 상 확인되는 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이계문 (2021-02-05)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 516,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22, 576,000,000원)

* 임의경매개시결정: 달월 (2025-04-03, 910,000,000원)

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 200,000,000원)

등기부채권 총액은 1,292,000,000원입니다.

모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 2021-02-05 근저당보다 후순위 권리들)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-23

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 도시형생활주택(원룸형주택)으로, 주로 인근 산업단지 종사자나 직장인, 학생 등을 대상으로 한 임대수요가 형성될 가능성이 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 54.675㎡의 빌라가 1억원, 57.02㎡ 빌라가 1억 2,500만원, 58.62㎡ 빌라가 7,700만원에 실거래되었습니다 (2026년 7월 기준).

본 물건은 전용면적 18.55㎡로, 비교 대상 빌라들에 비해 면적이 작지만, 원룸형 주택 특성상 단위 면적당 가격은 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 8,400만원은 이러한 특성을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 산업단지가 밀집해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

주변에 공원, 녹지 공간 등 쾌적한 주거 환경을 위한 시설은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 물건의 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아 채무자의 재정 상태가 불안정했음을 시사합니다.

* 산업단지 인접: 시화국가산업단지 인근에 위치하여 소음, 공해, 교통량 증가 등의 영향을 받을 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 이러한 환경에 익숙한 거주자나 산업단지 종사자에게는 오히려 주거 편의성이 높을 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 18.55㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 특정 수요층에게는 적합하나, 일반적인 주택 거래 시 제한적인 선택지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 건물 연식이 비교적 신축(2021년 사용승인)에 가깝고 권리상 인수 부담이 없어 명확한 장점을 가집니다.

다만, 감정가 대비 높은 채무 총액과 산업단지 인근이라는 입지적 특성을 고려해야 합니다.

소형 면적은 낮은 가격으로 소액 투자 및 임대 수익을 기대하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자가능: 감정가 8,400만원으로 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 임대수익 기대: 인근 산업단지 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 무권리 낙찰: 임차인이 대항력 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정평가액은 84,000,000원입니다.

인근 지역의 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물의 면적 대비 단위 면적당 가격은 다소 차이가 있으나, 원룸형 주택의 특성을 감안할 때 감정가가 시장가치를 잘 반영하고 있을 것으로 판단됩니다.

채권 총액이 매우 높고 공동담보로 경매가 진행된 점, 그리고 임차인의 인수 부담이 없는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 84,000,000원을 기준으로 하되, 70% 수준인 58,800,000원에서 100% 수준인 84,000,000원 사이에서 적극적으로 검토해 볼 수 있습니다.

본 물건의 적정 입찰가는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.