나이스옥션 법원경매 안산 2025타경812 [4] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층242호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층, 지상8층 건 중 제1층 제116호 외 3개호수로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

집합건출물대장 상 판매 및 영업시설(기타소매시장)으로 등재되어 있으나 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근 불가함.

설비내역

기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 50미터 내외, 서측으로 약 33미터 내외 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 약 4미터 내외의 본건 주차장 진입(현황 폐쇄된 상태) 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도: 주택))) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 대상물건이 속한 전체 건물은 기준시점 현재 재건축 진행 중으로 2023년 01월 31일 신축허가를 득하였는 바, 본건 경매 진행 및 입찰 시 유의 하시기 바람. (2023-주택과-신축허가-1)

물건 비고

1. 감정시 재건축 진행중으로 2023.1.31. 신축허가 되었음. (감정평가서 참조)
2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경812 (4)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층242호

용도: 판매시설

감정가: 85,000,000원

토지면적: 1.64㎡ (약 0.5평)

건물면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광명시 철산동에 위치하며, 지하철 7호선 철산역 남서측 인접 지역에 소재합니다. 주변에는 공공기관, 다양한 근린생활시설, 그리고 다수의 아파트단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통상황: 지하철 7호선 철산역이 바로 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 진출입이 용이하며, 주변에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본 건물은 북측 약 50미터, 서측 약 33미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 주차장 진입이 가능한 약 4미터 폭의 포장도로(현황 폐쇄)와, 남측으로는 약 10미터 폭의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로2류(폭 50m~70m), 대로2류(폭 30m~35m) 도로와 접하며, 광명광덕초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당됩니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 토지거래허가구역(외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있으나, 본 물건의 용도(판매시설)에 따라 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 05일 접수된 박서현의 강제경매 (갑13)가 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리인 강제경매(갑13) 및 2026년 09월 14일 접수된 주식회사 유엘의 가압류(갑14)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 대지권 목적 토지에 대한 별도등기인 을구 7번 구분지상권 설정등기는 매수인(귀하)이 인수하게 됩니다. 이 점은 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 임차인 현황: 현재 파악된 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임대 관계는 미상입니다. 보증금 액수가 미상이더라도 실제 점유 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

* 등기부채권 총액: 총 등기부채권액은 5,855,024,733원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본 건물은 판매시설 및 근린생활시설 등으로 이용 가능한 집합건물입니다. 현재 감정평가 시점 및 그 이후 재건축이 진행 중이며, 2023년 1월 31일에 신축 허가를 득하였습니다. 다만, 재건축 진행으로 인해 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 직접 접근이 불가능한 상태입니다.

* 주변 상권: 지하철 7호선 철산역이라는 우수한 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변의 아파트 단지와 공공기관, 상업시설 등을 배후로 두고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 철산역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 공공기관, 근린생활시설, 상업시설이 풍부하여 생활 편의성은 높습니다.

* 주요시설: 7호선 철산역, 광명시청 인근, 광덕초등학교 등이 근거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축 진행 상황: 현재 재건축이 진행 중이며 신축 허가까지는 받았으나, 사업 완료까지 예상되는 시간, 추가 공사 비용, 예상 분담금 등 재건축 관련 상세 내용을 반드시 파악해야 합니다. 출입 불가 상태는 장기화될 수 있습니다.

* 인수되는 구분지상권: 토지별도등기인 구분지상권 설정등기를 인수해야 하므로, 이에 대한 권리 관계 및 향후 영향력을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물현황도 기준 감정평가: 감정평가가 건축물현황도에 의해 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현황 파악이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금은 0원이나, 점유자 존재 여부 및 명도 저항 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 58억원 이상의 채권이 설정되어 있어, 경매 절차 진행 및 잔여 채권 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광명시 철산역 역세권에 위치한 소형 판매시설로, 재건축 사업 진행으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 잠재력 있는 물건입니다. 7호선 철산역과의 근접성은 높은 활동 인구와 편리한 교통을 보장하며, 주변 상업 및 주거 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 현재 재건축으로 인한 건물 접근 불가 상태, 인수해야 하는 구분지상권 등 복합적인 권리 관계, 그리고 재건축 사업 자체의 불확실성 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 신축 허가를 득하였으나, 재건축 완료까지의 기간과 예상되는 추가 비용, 그리고 구분지상권의 정확한 내용 파악을 통해 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 7호선 철산역을 바로 이용할 수 있는 뛰어난 교통 요지.

* 재건축 사업의 잠재력: 재건축 완료 시 신축 건물로서의 가치 상승 기대.

* 소형 면적의 활용성: 향후 재건축 완료 후 통합 소유권 확보 또는 특정 목적 활용 용이.

* 개발 호재: 철산동 일대 재개발 및 도시 정비 사업과의 연계 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 재건축 진행 중이라는 특수성으로 인해, 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 투자자는 감정가를 기준으로 하되, 향후 재건축 완료 시 예상되는 가치, 추가 투입될 사업 비용(재건축 분담금 등), 인수되는 구분지상권의 실질적 가치, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 재건축 완료까지의 기간과 성공 가능성을 면밀히 분석한 후, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.