나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3, 대풍아트빌4 2층 203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형주택)

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

특이사항: 공동담보, 공동주택(도시형생활주택)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.67㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.67㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

건물 지분: 18.55㎡ (약 5.61평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 대풍아트빌IV

신축주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 89-6 (정왕동)

건축년도 (사용승인일 기준): 2021년 1월 26일 (건축허가일 2018년 3월 28일)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 2층 (총 4층 건물 내)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근성은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 동측으로 중로에 접하고 있어 차량의 통행 및 주차가 원활함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 (구체적인 도시계획사항은 별도 확인 필요)

2.5. 주변 시설

본건의 주소지인 시흥시 정왕동 2794-3 일대는 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 인근에 학교(정왕초등학교, 정왕고등학교 등) 및 공원, 병원, 상점 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임. 현재까지 파악된 자료상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존 (갑1): 이계문 (2021-02-05)

* 근저당 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05) - 말소기준권리

* 근저당 (을2): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22)

* 임의경매 (갑2): 달월 (2025-04-03) - 수원지방법원 안산지원 2025타경52069

* 가압류 (갑3): 병점신용협동조합 (2025-05-07)

말소기준권리(을1)보다 늦은 순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임. 본 건은 임의경매(갑2)로 진행되며, 등기부상 을1, 을2, 갑3 모두 말소 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 따라서 인수할 임차권이나 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

주변에서 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택/빌라 정보는 제공되지 않았으나, 인근 단지의 거래 사례를 분석함.

* 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡, 1층): 2026년 7월 13일 거래, 100,000,000원 (약 604.6만원/평)

* 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡, 4층): 2026년 7월 11일 거래, 125,000,000원 (약 724.6만원/평)

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡, 4층): 2026년 7월 6일 거래, 77,000,000원 (약 434.3만원/평)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 18.55㎡ (약 5.61평)으로, 인근 유사 물건들의 면적(약 16.5~17.7평) 대비 매우 작은 소형 원룸형 주택임. 유사 물건들의 거래가가 7,700만원에서 1억 2,500만원 사이이며, 평당 가격은 약 430만원에서 720만원 선임.

소형 원룸형 주택은 일반 다세대주택보다 평당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 본 건의 감정가 8,400만원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. (약 1,500만원/평). 이는 최근 실거래가 자료와 비교 시, 상대적으로 고가 감정으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 정왕동 일대는 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있음. 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있음.

5.2. 주거환경

도시형 생활주택(원룸형)으로 1인 가구나 소형 가구에 적합한 주거 형태임. 주차는 건물 내 시설을 이용해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 고채무 총액

등기부상 채무 총액이 1,292,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.2. 매우 작은 면적

전용면적 5.61평으로 매우 작은 소형 주택이므로, 매수 대상이 제한적일 수 있음.

6.3. 감정가 대비 시세 격차 가능성

인근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 면적 대비 다소 높게 책정되어 낙찰 후 시세 차익이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형 생활주택(원룸형)으로, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건임. 임차인 부담이 없고, 주변 생활 편의시설이 양호한 편임. 다만, 총 채무액이 매우 높고, 전용 면적이 5.61평으로 매우 작은 소형 주택이며, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 없음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 관계가 명확함.

* 소형 원룸형 주택으로 특정 수요층에게는 매력적일 수 있음.

* 높은 채무 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원이며, 면적(5.61평) 대비 평당 감정가는 약 1,500만원 수준으로, 인근 유사 면적의 거래 사례(약 430만원 ~ 720만원/평)보다는 높은 편임. 그러나 소형 원룸형 주택의 특성과 높은 총 채무액으로 인한 경쟁 완화 가능성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

주변 유사 물건의 평당 가격과 본 건의 면적, 그리고 감정가의 적정성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 63,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있음. (감정가의 약 75%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.