나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (6)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 206호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형주택)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 24.06㎡ (약 7.28평)

건물면적: 25.25㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 건축물 정보

건축연도: 2018년 (사용승인 2021년)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층 (해당 물건은 2층)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 시흥시 정왕동은 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 시흥교통 7번 버스가 시흥푸르지오6차와 정왕역을 연결하며, 배차 간격은 평시 15~20분입니다.

* 신설된 3401번 버스는 정왕동(이마트)에서 출발하여 KTX 광명역, 석수역까지 운행합니다.

* 정왕역과 가까워 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변환경

* 해당 물건은 '대풍아트빌4'에 위치하며, 주변에 중앙공원, 정왕동체육공원 등 녹지 공간과 체육시설이 있습니다.

* '대풍아트빌4'는 2018년 건축허가를 받아 2021년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 속합니다. [building JSON]

* 주변에 다양한 편의시설과 상가들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 시화공단이 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 혐오시설 정보

* 현재 공개된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 이계문 (2021-02-05)

* 근저당 1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 516,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 2: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22, 576,000,000원)

* 임의경매: 달월 (2025-04-03, 910,000,000원) - 수원지방법원 안산지원 2025타경52069

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 200,000,000원) - 수원지방법원 2025카단504447

* 등기부채권 총액: 1,292,000,000원

3.2. 인수 여부

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음).

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 명시된 임차인은 없으나, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 2026년 7월 기준이며, 주변의 다른 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 대성빌리지1차 (2001년식, 54.675㎡): 100,000,000원

* 트윈빌 (2008년식, 57.02㎡): 125,000,000원

* 삼성하이츠빌(2차) (2002년식, 58.62㎡): 77,000,000원

* 해당 물건은 '대풍아트빌IV'로, 도시형생활주택(원룸형)으로 분류됩니다. [building JSON]

* '대풍아트빌IV'는 2018년 건축허가, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. [building JSON]

* 인근 원룸 월세는 보증금 50만원, 월세 35만원 수준의 매물이 있습니다.

* 정왕동 원룸/빌라 매매 물건이 다수 존재하며, 가격대는 다양합니다.

4.2. 시세 분석

* 감정가는 110,000,000원이며, 이는 25.25㎡의 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* 최근 거래된 인근 다세대 주택들의 시세는 해당 물건의 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. (7700만 ~ 12500만원)

* 다만, 해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 다세대 주택과는 수요층 및 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다.

* 시화공단 배후 수요와 인근 대중교통 접근성을 고려할 때, 원룸형 주택으로서의 가치는 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 정왕역 및 주요 도로망 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상가, 마트, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: '대풍아트빌4'는 상대적으로 신축에 속하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 공원 및 체육시설이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 1,292,000,000원의 채무가 설정되어 있어, 채무 압박이 큰 상황입니다. [등기부채권 총액]

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 진행 상황이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 낙찰가율 변동성: 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 시화공단 인근의 풍부한 배후 수요와 양호한 교통망을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

* 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 경매 진행 상황 및 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 풍부한 배후 수요: 시화공단 인근의 풍부한 직주근접 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 정왕역 접근성이 좋고, 주변 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 채무 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 최근 매매 시세 (2026년 7월 기준, 유사 면적 기준): 77,000,000원 ~ 125,000,000원 (이는 타세대 주택 기준이며, 본건은 도시형생활주택임)

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적 대비 감정가는 적정한 수준으로 보입니다.

* 하지만, 총 채무액(1,292,000,000원)이 감정가를 훨씬 상회하며, 공동담보 물건인 점을 감안할 때, 경쟁 강도 및 채권자의 의사에 따라 낙찰가가 결정될 것으로 보입니다.

* 일반적인 경매 시세 분석 및 물건의 특징을 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 77,000,000원 ~ 99,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 단, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.