나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52069 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 안산지원 2025타경52069 (5)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2794-3 대풍아트빌4 2층 205호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형주택)

감정가: 95,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(다세대, 빌라) 단지가 밀집해 있으며, 신축에 가까운 건물들이 다수 분포하고 있습니다. 인근에 정왕동체육공원이 있어 생활 체육 시설 이용이 용이합니다. 또한, 시화MTV(멀티테크노밸리) 지역이 개발되면서 관련 시설 및 편의시설 접근성이 점차 개선되고 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상 모든 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 이계문 (2021-02-05)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-05, 516,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-02-22, 576,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 윤대원 (2026-06-17, 84,000,000원, 말소)

* 임의경매: 달월 (2025-04-03, 910,000,000원, 말소)

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 200,000,000원, 말소)

* 총 등기부 채권액: 1,376,000,000원

1.3. 상권분석

주변의 최근 매매 및 전월세 정보를 분석한 결과, 해당 지역은 다세대주택 위주의 주거 단지 형성하고 있습니다. 최근(2026년 7월) 인근 유사 면적(약 55~58㎡)의 다세대주택 매매가는 77,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건은 전용면적 20.94㎡(약 6.33평)으로, 이와 직접적인 비교는 어렵지만, 유사 지역의 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황: 해당 지역의 구체적인 대중교통 정보는 제한적이나, 인근에 버스 정류장이 있어 시내 이동이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 불편하다는 의견도 있습니다.

* 편의시설: 인근에 정왕동체육공원이 위치하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 단지 내 상가나 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 시흥MTV 지역 개발에 따라 편의시설 접근성이 향상될 여지가 있습니다.

* 주거 환경: 건물은 4층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2021년 1월에 사용승인을 받았습니다. 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 1,376,000,000원에 달할 정도로 채무 부담이 매우 높습니다. 이는 물건의 가치에 비해 과도한 부채가 설정되어 있음을 시사하며, 경매 진행의 배경이 될 수 있습니다.

* 소형 평수: 건물 면적이 20.94㎡(약 6.33평)으로 매우 작은 원룸 형태의 주거 공간입니다. 소형 주거 공간은 투자 가치나 실거주 만족도 측면에서 한계가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세와의 괴리 가능성: 제공된 JSON 데이터의 최근 매매가(약 7700만원~1억2500만원)는 본 물건보다 훨씬 큰 면적(약 55~58㎡)의 거래 사례입니다. 본 물건의 감정가(9500만원)와 소형 평수임을 고려할 때, 주변 시세 대비 고평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보만으로는 해당 물건지 바로 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 시화공단이 인근에 위치하고 있어 공업 지역과의 거리를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)으로, 권리상 낙찰자가 인수할 권리나 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건에 해당합니다. 그러나 건물 면적이 20.94㎡로 매우 작으며, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 물건의 잠재적 위험성을 내포하고 있습니다. 인근 시세 정보와 비교 시, 감정가가 소형 평수 대비 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관계 분쟁의 소지가 적습니다.

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 보증금을 인수할 필요가 없어 낙찰 대금 외 추가적인 비용 부담이 없습니다.

* 시화MTV 개발 수혜 기대: 시흥MTV 지역의 개발이 진행됨에 따라 주변 지역의 가치 상승 및 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 제공된 인근 다세대주택 매매 사례(약 77,000,000원 ~ 125,000,000원)를 고려하되, 본 물건의 소형 면적(20.94㎡)과 높은 채무 총액 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 투자 가치를 판단합니다. 주변의 더 큰 면적의 주택 매매가를 고려하여, 본 물건의 소형 평수라는 점을 감안하면 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92.6% 수준이며, 시장 상황 및 입찰 참여자의 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.