나이스옥션 법원경매 안산 2025타경812 [3] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층, 지상8층 건 중 제1층 제116호 외 3개호수로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

집합건출물대장 상 판매 및 영업시설(기타소매시장)으로 등재되어 있으나 재건축 예정으로 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근 불가함.

설비내역

기본적인 위생설비, 주차장, 승강기설비, 에스컬레이터 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 50미터 내외, 서측으로 약 33미터 내외 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 약 4미터 내외의 본건 주차장 진입(현황 폐쇄된 상태) 가능한 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(국지도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도: 주택))) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.

2. 대상물건이 속한 전체 건물은 기준시점 현재 재건축 진행 중으로 2023년 01월 31일 신축허가를 득하였는 바, 본건 경매 진행 및 입찰 시 유의 하시기 바람. (2023-주택과-신축허가-1)

물건 비고

1. 가처분권자가 현재의 소유자임.
2. 감정시 재건축 진행중으로 2023.1.31. 신축허가 되었음. (감정평가서 참조)
3. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경812 (3)

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 1층118호

용도: 판매시설

감정가: 94,000,000원

토지면적: 1.64㎡ (0.50평)

토지지분: 1.64㎡ (0.50평)

건물면적: 4.00㎡ (1.21평)

건물지분: 4㎡ (1.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인접에 위치하며, 인근에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 지하철 7호선 철산역에 인접하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류, 대로2류에 속하며, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2025년 9월 5일 접수된 박서현의 강제경매개시결정 (300,000,000원) 입니다.

선순위 권리

2022년 6월 30일 접수된 파보레쇼핑몰재건축위원회의 가처분 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

인수되는 권리

* 갑구 4번 최선순위 가처분등기 (2022.6.30. 등기).

* 대지권 목적 토지 별도등기(을구 7번 구분지상권설정등기).

후순위 권리

2026년 9월 14일 접수된 주식회사유엘의 가압류 (5,855,024,733원)는 매각으로 말소됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부총채권액

총 채권액은 5,855,024,733원입니다.

4. 상권분석

주변 상권

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 7호선 철산역 인근에 위치하며, 주변에 공공기관, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

건물 용도

집합건축물대장 상 판매 및 영업시설(기타소매시장)로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

교통

지하철 7호선 철산역에 인접하며, 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

주변 환경

아파트단지가 인접해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

재건축 진행 중

대상 물건이 속한 전체 건물은 현재 재건축 진행 중으로 2023년 1월 31일 신축 허가를 득하였습니다. 이로 인해 현재 전체 건물 출입구가 폐쇄되어 대상 물건에 접근이 불가한 상태입니다.

토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로, 해당 구역 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

가처분 인수

선순위 가처분권자가 현재의 소유자이며, 해당 가처분은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

감정평가 참고

감정평가는 건축물현황도에 따라 작성되었으므로, 입찰 시 반드시 감정평가서를 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 철산동의 7호선 철산역 초역세권에 위치한 판매시설입니다.

우수한 입지 조건과 함께 재건축 완료 시 미래 가치 상승이 기대되나, 현재 재건축 진행으로 인한 건물 접근 불가 및 인수해야 하는 선순위 가처분 등 고려해야 할 리스크가 존재합니다.

신축 허가를 득한 상태이므로 재건축 진행 상황에 대한 면밀한 파악과 함께 신중한 의사결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지

7호선 철산역 도보 거리의 초역세권 입지로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

재건축 완료 후 가치 상승 기대

재건축이 완료되면 신축 건물로서의 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 호재

광명시의 개발 계획과 연계한 장기적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 권리, 재건축 진행 상황, 향후 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 가처분 금액 및 제세공과금, 재건축 관련 추가 비용 등을 고려하여 실익을 분석하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.