나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51373 [3] 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층비5호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재""광덕초등학교""남측 근거리에 위치하며, 주변은
아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층건내 지하1층 비1호외 3개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 마감.(위락시설관련 내부 인테리어)
창호 : 샷시 페어그라스창등.

이용상태

본건은 공히 위락시설로 이용 중임.
(기호1,2호:스타7080노래광장, 기호3,4호:놀자노래광장 으로 이용 중임)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭25
m~30m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(3,4)는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되는 바 재확인등 업무
에 참고바랍니다.

물건 비고

지하1층 비5,6호는 호별 구분없이 사용중임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51373 (3)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층 비5호

용도: 근린상가

감정가: 248,000,000원

토지면적: 33.31㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.31㎡ (약 10.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 120.91㎡ (약 36.58평)

건물지분: 120.91㎡ (약 36.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 지하1층 비5,6호는 호별 구분 없이 사용 중임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 소재하며, 광덕초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 건물이 위치한 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 정보에 따르면 4호선 및 수인분당선 한대앞역과 중앙역이 근거리에 위치하고 있어 광역적인 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 11월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권(186,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이후에 등기된 가압류, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이윤경 씨는 2023년 5월 18일 전입(사업자) 및 2023년 5월 31일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 보증금 40,000,000원, 차임 2,200,000원으로 신고하였으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주변에 다수의 아파트 단지가 배후 수요로 존재합니다. 현재 건물은 위락시설(노래광장)로 이용 중이며, 이는 상권의 특성을 보여줍니다. 인근 상가들의 업종 분석 결과, 호프/통닭집, PC방, 휴게음식점 등 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 또한, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하여 향후 개발 및 관리 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 광덕초등학교가 소재하여 교육 환경을 제공합니다. 또한, 월피공원이 가까이 있어 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다. 주변에 다농마트가 있으며, 예술대학교가 약 800m 거리에 위치하고 있어 지역 내 문화 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 지하 1층 비5호와 비6호가 호별 구분 없이 함께 사용되고 있다는 점입니다. 이는 실제 이용 면적과 공부상 면적 간의 차이, 또는 내부 구조 변경과 관련된 문제 발생 가능성을 내포하고 있으며, 임차인 현황이나 건물 이용 상태를 재확인할 필요가 있습니다. 또한, 현재 위락시설로 이용 중인 관계로 업종 변경 시 관련 규제나 인근 민원(소음, 악취 등) 발생 가능성도 고려해야 합니다. 현재까지 파악된 조사 결과로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 근린상가 건물로, 일반상업지역에 자리하여 상업 시설로서의 가치가 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되고, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 지하 1층 일부 호실이 구분 없이 사용 중이라는 점은 현장 확인 및 명확한 파악이 필요한 부분입니다. 위락시설로서의 용도 및 운영 관련 사항도 함께 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 분석.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

* 일반상업지역에 위치하여 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* 감정가 대비 시장 가치 재평가 가능성 검토 필요.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 물건의 현황 및 가치, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 해당 물건의 실질적인 가치와 향후 수익성을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 개별적인 추가 조사 및 시장 상황 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.