나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51373 [2] 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층비4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재""광덕초등학교""남측 근거리에 위치하며, 주변은
아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통여건
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층건내 지하1층 비1호외 3개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 내부인테리어 마감.(위락시설관련 내부 인테리어)
창호 : 샷시 페어그라스창등.

이용상태

본건은 공히 위락시설로 이용 중임.
(기호1,2호:스타7080노래광장, 기호3,4호:놀자노래광장 으로 이용 중임)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 5미터 폭의 포장도로, 남동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭25
m~30m)(집산도로)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 기호(3,4)는 호별구분없이 사용중인 것으로 조사되는 바 재확인등 업무
에 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-20

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51373 (2)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 445-4 칠성프라자 지하1층 비4호

* 용도: 근린상가 (현황 위락시설 - 노래광장)

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 29.33㎡ (약 8.88평)

* 건물면적: 106.46㎡ (약 32.21평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 총 청구금액 (등기부채권 총액): 336,000,000원

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.2. 토지 현황

인접지와 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 약 5미터 폭의 포장도로, 남동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이윤경)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입(사업)일자: 2023-05-18

* 확정일자: 2023-05-31

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (을12, 2013-11-29 접수)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 중소기업은행 근저당권 (을12, 2013-11-29)

* 수원지방법원 2023카단51378 가압류 (갑34, 2023-04-28)

* 김주현 근저당권 (을14, 2023-05-02)

* 안산세무서장 압류 (갑35, 2023-08-21)

* 안산시 압류 (갑38, 2024-09-12)

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (갑41, 2025-01-24)

* 소유권 관련 권리: 소유권 보존, 이전 등기는 경매 신청된 임의경매의 말소기준권리보다 선순위로, 현재 소유권이전 과정을 거쳐 최종 소유자에게 이르게 된 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 기재는 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

4. 상권분석

본 건물이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 지하 1층에 위치한 본 건은 현재 위락시설(노래광장)로 이용 중이며, 주변 근린상가 및 주거 지역을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설: 광덕초등학교가 남측 인근에 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 기타 상업 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 호별 구분 없는 사용: 기호 3, 4호는 호별 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되어, 실제 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이 또는 관련 관리 문제 발생 가능성이 있습니다. 재확인이 필요합니다.

* 위락시설 관련 인테리어: 현재 위락시설로 이용 중이며, 이에 따른 내부 인테리어 마감이 되어 있습니다. 업종 전환 시 인테리어 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 업종 및 개인적인 기준에 따라 주변 환경에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 근린상가(현 위락시설)로, 일반상업지역 내에 소재하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 면적 대비 감정가와 채권 총액을 고려할 때, 시세 대비 저평가될 가능성도 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확하지만, 공동담보 물건이라는 점과 실제 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 상업지역 내 위치

* 대항력 없는 임차인으로 권리관계 명확

* 토지 및 건물 일괄 매각

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 감정가는 212,000,000원이며, 등기부채권 총액은 336,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 업종별 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 다만, 제공된 정보를 바탕으로 합리적인 범위 내에서의 입찰가를 설정하는 것이 중요하며, 권리 분석 상 인수 부담이 없는 점은 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.